|
|
В то же время из консультаций со специалистами было выяснено, что зерноскладское оборудование, транспортирующие, вентилирующие, приемно-погрузочные и разгрузочные устройства, сушилки, подъездные автомобильные и железнодорожные пути, автотранспорт и т.д., используются на элеваторе не более чем в объеме 25%. При этом практически на все оборудование начислен полный износ.
Исходя из средней за последние годы загрузки предприятия в размере 25-30% от общего объема, специалисты ООО «КОАР», совместно со специалистами предприятия определили перечень основных средств, непосредственно участвующих в технологическом процессе
(Приложение 2) и в получении дохода. Именно этот перечень был скорректирован по рыночной стоимости.
Оценка зданий и сооружений проводилась двумя методами:
затратным и методом капитализации доходов.
При оценке зданий затратным методом не учитывалась стоимость земельного участка, т.к. полные права собственности в отношении земли в России не определены и в данном случае земля находится в аренде.
На основании тщательного анализа информации, имеющейся у оценщика, выполнялись ряд шагов по определению рыночной стоимости затратным методом:
1. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений объекта
оценки на действительную дату оценки.
2. Оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания
строительства, для придания новому сооружению соответствующего
рыночному уровню занятости и обустройства.
3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской
прибыли.
4. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений
объекта оценки.
6.2.1. Оценка восстановительной стоимости.
Стоимость строительства можно оценить двумя способами:
по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
Учитывая результаты исследования о наиболее эффективном использовании объекта как существующего, целесообразно сохранить категорию капитальности и огнестойкости, поэтому в данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления с использованием сметной стоимости строительства.
Оцениваемый объект, расположен в Томской области (Российская Федерация), на основании “Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений”, утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года приложение 3, относится к I климатическому району, II территориальному поясу.
При определении полной восстановительной стоимости зданий были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен 2005 года.
Основная формула настоящего расчета:
CC = (ПВС + КИ + ПП) × Нс;
где: СС - стоимость строительства; КИ - косвенные издержки, не
учтенные УПВС; ПП - прибыль предпринимателя; Нс - сумма
налоговых ставок; V – строительный объем здания в куб. м.;
ПВС = V × УПВ69 × И69- 84 × И84-91 × И91-2005,
УПВ69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили Сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов”;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.