Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование бизнеса, обеспечивающее собственнику максимальную стоимость оцениваемого предприятия. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который: отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
физически осуществим; экономически эффективен;
максимально продуктивен.
1.5. Процесс оценки.
Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.
На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки. Дата проведения оценки
(п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе:
1. Составляется график работ по оценке (план и календарный график);
2. Устанавливаются источники и способы сбора информации, а также
затраты на сбор и обработку информации;
3. Разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели
оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся
информации;
4. Определяется вознаграждение оценщика исходя из всех
запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.
На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.
На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п. 5 и п. 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.
На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается;
1. В проверке правильности всех математических расчетов;
2. В проверке данных, на которых основывается оценка;
3. В проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;
4. В обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (п. 18- п. 20 Стандартов оценки).
На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998 г. № 644-РМ)).
Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки.
2. Методы оценки стоимости предприятия.
2.1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением
методов затратного подхода
Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив не должен стоить больше затрат за замещение его основных частей. Активы и обязательства предприятия в рамках затратного подхода принимаются к расчету по рыночной стоимости. Определение иной стоимости актива или обязательства, если договором или в нормативном правовом акте не установлено иное, должно быть аргументировано оценщиком. Базовой формулой в затратном подходе является:
Собственный капитал = Активы – Обязательства.
Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса не допускается. Рекомендуется применять элементы затратного подхода для оценки холдинговых компаний. В прочих случаях применение затратного подхода в качестве единственного к оценке бизнеса должно быть аргументировано оценщиком.
Основными источниками информации, используемыми в рамках затратного подхода, являются:
- Бухгалтерская отчетность предприятия;
- Данные синтетического и аналитического учета предприятия;
- Данные о текущей рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)
стоимости материальных активов предприятия;
стоимости финансовых вложений предприятия;
- Данные о текущей величине обязательств предприятия;
стоимости (доходности) нематериальных активов предприятия;
- Прочая информация о рыночной или иной стоимости активов,
обязательств, вещных и иных прав и обязанностей предприятия. Неиспользование какого-либо из указанных источников информации должно быть аргументировано оценщиком.
Основными методами затратного подхода являются:
- Метод накопления чистых активов - используется
при определении рыночной стоимости действующего предприятия;
- Метод скорректированной балансовой стоимости (метод чистых
активов);
- Метод замещения;
- Метод ликвидационной стоимости – используется при определении
ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.
Метод накопления чистых активов.
Метод накопления чистых активов включает в себя следующие этапы:
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости.
2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования и транспортных
средств.
3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.
4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений
(долгосрочных и краткосрочных).
5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.
6. Оценка дебиторской задолженности.
7. Определение текущей стоимости обязательств компании.
8. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из
рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств.
Метод скорректированной балансовой стоимости
(или методика чистых активов предприятия.)
Этот метод предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей
а). Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем.
б). В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода.
Метод замещения.
Метод замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования.
Метод ликвидационной стоимости.
а). Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.
б). Базой для определения ликвидационной стоимости предприятия является ликвидационная стоимость активов и обязательств. При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.
в). При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.
г). В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.
Оценка стоимости бизнеса затратным подходом предполагает наличие
следующих основных процедур:
- анализ бухгалтерского баланса на дату оценки;
- сбор информации о рыночной стоимости активов и обязательств
предприятия;
- определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99
