Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
jб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.
Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования
Показатель
Значение
Безрисковая ставка jб
6,50%
Премия за риск jн
4,50%
Премия за низкую ликвидность jл
3,25%
Премия за инвестиционный менеджмент, jи
5%
Ставка капитализации, j
19,25%
Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.
Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Наименование показателя
Един, измер.
Строение 2
Строение 5
Строение 9
Площадь помещений
кв.м.
72,7
427,5
114,6
Арендная плата
USD за 1 кв. м. в год
337
147
328
Потенциальный валовой доход
USD
24499,9
62842,5
37588,8
Действительный валовой доход
22466,4
57626,6
34469
Эксплуатационные расходы
4000
2000
Чистый операционный доход
18466,4
55626,6
32469
Ставка дисконтирования, j
%
Скорректированная ставка дисконтирования, j'
13,57%
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом.
136083
409923,4
239270
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки
24,5462
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления.
Руб.
3340320
10062061
5873180
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объектов, чем и достигается цель оценки.
Для определения рыночной стоимости помещения были использованы следующие методы: затратный, доходный, метод сравнения рыночных продаж.
Оценки, полученные этими методами, различаются. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина. Для согласования полученных результатов используются следующие критерии:
полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой при применении подхода;
способность подхода учитывать изменения конъюнктуры;
способность подхода отвечать интересам стратегического инвестора;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сравнение проводилось отдельно по каждому критерию. При последовательном сравнении различных методов оценки используются коэффициенты, характеризующие степень преимущества одного из методов.
Таблица № 19.
Значение коэффициента
1 - сравниваемые методы имеют равную значимость по данному критерию
3- умеренное превосходство первого подхода над вторым по данному критерию
1/3 - умеренное превосходство второго подхода над первым по данному критерию
5- явное превосходство первого подхода над вторым
1/5 - явное превосходство второго подхода над первым
7-существенное превосходство первого подхода над вторым
1/7-существенное превосходство второго подхода над первым
9- максимальное превосходство первого подхода над вторым
1/9- максимальное превосходство второго подхода над первым
2; 4; 6; 8 - соответствующие промежуточные значения
1/2; 1/4; 1/6; 1/8 - соответствующие промежуточные значения
Таблица № 20 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 1 .
Полнота, надежность и достоверность исходной информации
Удельный вес подхода
Подход
Затратный
Доходный
Сравнения продаж
1
3
7
58,9
0,333
5
33,9
Сравнительный
0,142
0,2
7,2
Таблица № 21 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 2.
Способность учитывать изменения конъюнктуры
6,6
30,2
63,2
Таблица № 22 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 3.
Способность отвечать интересам стратегического инвестора
0,111
5,6
9
57,6
36,8
Таблица № 23 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 4.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
65,7
9,1
25,2
Таблица № 24 Оценка значимости критериев сравнения
№ критерия
Удельный вес критерия
2
4
24,8
0,25
27,2
37,4
10,6
Таблица № 25. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 2
№
Наименование метода
Результат, руб.
Удельный вес по критериям
Удельный вес метода
1 101 100
25,46
3 340 320
39,13
Сравнитель-ный подход
5690 390
35,41
Итого
100%
100 %
Удельный вес критериев
ИТОГО (средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.)
3602374
Таблица № 26. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 5
7789477
18072285
12319880
Таблица № 27. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 9
1991476
8816423
5927099
Принимая во внимание присвоенные каждому подходу весовые коэффициенты с учетом их значимости, достоверности и влияния на конечный результат, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 31 декабря 2007 года составляет:
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2
3 602 374 (Три миллиона шестьсот две тысячи триста семьдесят четыре) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5
12 319 880 (Двенадцать миллионов триста девятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9
5 927 099 (Пять миллионов девятьсот двадцать семь тысяч девяносто девять) рублей.
В копиях:
-Устав ОАО «Торговый дом Москва-Моcква»
-Выписка из реестра
-Свидетельства о собственности на здания
-Документы БТИ
-Договор аренды земли
-Копия диплома оценщика
-Копия страхового полиса оценщика
-Выписка из реестра СРО
_____________________________________________
_________________________________________
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35
