Не выявлено каких-либо  ограничений, препятствующих оценке объекта оценки Затратным Подходом. В рамках использования Затратного Подхода применяется Метод чистых Активов, так финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.

В рамках данной оценки будет использован метод «сверху-вниз», т.е. сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», который и является объектом оценки.

2.7. Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва" методом чистых активов в рамках затратного подхода

При оценке рыночной стоимости оцениваемой компании методом чистых активов был выбран следующий алгоритм действий:

1) Корректировка балансовой стоимости активов оцениваемой компании исходя из их рыночной стоимости.

2) Корректировка балансовой стоимости обязательств компании.

3) Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании, представляющей собой разность между скорректированной стоимостью активов и скорректированной стоимостью обязательств.

Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представить в следующей таблице:

Оценка рыночной стоимости активов.

Оценка внеоборотных активов

Оценка нематериальных активов

На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» обладает правами аренды на земельный участок.

Анализ представленных документов о правах ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, и о правах указанной организации на находящиеся на нем здания, строения, сооружения, позволяет сделать следующие выводы:

Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Торговый дом Москва-Москва» сроком на 1 (один) год. (Данный Договор зарегистрирован в Московском Комитете по регистрации прав «20» февраля 2000 года). Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.

Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

Оценка основных средств

В соответствии с перечнем основных средств, предоставленным администрацией ОАО «Торговый дом Москва-Москва», оценке подлежат:

- здания (диспетчерская, проходная, складское здание), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5;

- машины и оборудование, состоящие из компьютеров, сигнализации, систем видео-наблюдения, туалетной кабины, контейнера;

- сооружения, состоящие из асфальтового покрытия, шлагбаума-стрелы.

Стоимость для части основных средств (сооружения, машины и оборудование) была скорректирована на индекс цен производителей. Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 1, скорректированная стоимость основных средств составляет    3 059 808,1 руб.

Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 2 и составляет 21 849 353 руб.

Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.

Оценка незавершенного строительства

При оценке рыночной стоимости активов предприятия применялся принцип существенности, который в данном случае состоит в том, что вероятность искажения корректности результата оценки при нескрупулезном изучении активов, удельный вес которых в балансе предприятия очень мал (в аудите, как правило, применяется пороговое значение 5%), несущественна для целей объективного определения стоимости.

Как правило по статье баланса «незавершенное строительство» отражаются затраты по разработке проектов, заключений, проведению экспертиз, связанных с реконструкцией или ремонтными работами, затраты по разработке концепции системы противопожарной защиты объектов недвижимости, авансы, выданные техническому заказчику на проведение проектных работ и т.д.

На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями

- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;

- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.

Таким образом, по первой позиции сумма в 1 664 т. руб. представляет собой понесенные обществом затраты на разработку проектной документации для строительства Культурно-делового центра в части предпроектной проработки концепции строительства. По второй позиции суть заключается в том, что договор купли продажи проходной оформлен, но не оформлено право собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией предыдущего собственника. Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» были понесены затраты в сумме 833,3 т. руб. на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости, но он на текущий момент не является их собственностью.

Ввиду вышесказанного а также ввиду того, что для типичного покупателя оцениваемого нами Общества данный актив не представляет никакой ценности, а для самого Общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35