Рефераты. Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"

Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.9



Таблица № 3     Проходная, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.9

Адрес (идентификация объекта)

Страна

Россия

Город

Москва

Административный округ

Центральный Административный округ

Транспортная магистраль

улица Сергея Макеева

Номер дома

42/9

Номер корпуса (строение)

9

Характеристика местоположения

Ближайшая станция метро

Улица 1905 года

Расстояние от ближайшей станции метро

15 м.п.

Запыленность и загазованность воздуха

В пределах нормы

Уровень шума

Средний

Растительность в окрестностях

редкая

Характеристика земельного участка

Территориально - экономическая зона

9-я

Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.

80

Ограждение территории

Есть

Освещение территории

Есть

Охрана территории

Есть

Сервитуты

Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом

Общая характеристика здания

Функциональное назначение здания

Проходная

Группа капитальности здания

II

Общая площадь здания, кв. м

114,6

Строительный объем, куб. м*

343

Год постройки

1990

Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)

Нет данных

Конструктивные характеристики здания

Количество этажей в здании

2

Подземная часть

нет

Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций

мелкие бетонные блоки

Материал перекрытий

деревянные утепленные

Высота потолков, м

2,5

Количество входов в здание

1

Парковка и транспортное обеспечение

есть

Состояние здания

Охранный статус здания

нет

Архитектурная проработка

рядовая

Состояние фасада

штукатурка, окраска

Крыша

шифер

Состояние главного входа

хорошее

Внутренняя отделка

Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей

Полы

линолеум

Инженерное оборудование

Холодное водоснабжение

есть

Горячее водоснабжение

нет

Теплоснабжение

есть

Вентиляция

естественная

Кондиционирование

нет

Телекоммуникации

Телефон

нет

Оптико-волоконные линии

нет

Описание наружной и внутренней отделки здания

Наружная отделка

штукатурка, окраска

Внутренняя отделка

Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей

Крыша

шифер

Полы

линолеум

Выводы:

Общее состояние здания хорошее

Юридический статус

Право на объект оценки

собственность

Право на земельный участок

долгосрочная аренда

Обременения

не зарегистрированы



* В связи с тем, что в документах из БТИ нет информации относительно строительного объема здания, в целях настоящей оценки он был рассчитан в соответствии с методикой, приведенной в п.20 «Общей части» к сборникам УПВС.


2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объектов оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Предметом настоящей оценки является определение стоимости объектов оценки при существующем использовании. Таким образом, анализ наилучшего использования в данном контексте теряет смысл, и в целях данной оценки стоимость объектов будет определяться исходя из существующего на момент оценки их использования.


3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объекты большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1)         Расчет стоимости приобретения или прав долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2)         Расчет полной восстановительной стоимости зданий. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемых объектов, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.