2. Подходы к оценке рыночной стоимости и их применимость для оценки настоящих объектов оценки

Существуют три подхода к оценке Рыночной Стоимости: Сравнительный Подход, Доходный Подход и Затратный Подход.

2.1. Затратный Подход

Затратный Метод основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за актив больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности.

Основные этапы процедуры оценки Затратным Подходом

Определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения имущества. Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание аналогичного объекта оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения объекта оценки, как правило, стоимость первичного рынка.

Определение величины накопленного износа имущества.

Расчет остаточной стоимости восстановления (замещения) имущества путем вычитания из полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) величины накопленного износа.

2.2. Сравнительный Подход

Сравнительный Подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение на рынке аналогичного имущества с такой же полезностью.

Основные этапы процедуры оценки Сравнительным Подходом:

1. Выявление цен сделок или цен предложения вторичного рынка имущества, аналогичного с оцениваемым.

 2. Изучение рынка, выделение сегментов к которым относится оцениваемое имущество.

3. Окончательный отбор по каждой позиции имущества 3-5 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым.

4. Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, физические характеристики и др.

5. Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.

2.3. Доходный Подход

Доходный Подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Основные этапы процедуры оценки Доходным Подходом.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от имущества при его 100 % использовании без учета потерь и расходов.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход -потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование имущества.

3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход — действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капиталнзации -коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.

6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации..

2.4. Применимость описанных подходов к оценке для целей настоящей оценки

1. На дату оценки не выявлены ограничения оценки Затратным Подходом.

2. Для остального имущества на дату оценки условия реализации Сравнительного подхода не выполняются, т.к. продажи аналогичного имущества носят несистематический разовый характер. Поэтому Сравнительный Подход для целей оценки имущества ОАО «Торговый дом Москва Москва» не применим.

3. Применение Доходного Подхода для оценки рыночной стоимости имущества требует наличие рынка аренды имущества. Применительно к настоящей оценке, на дату оценки указанное принципиальное условие для оцениваемого имущества не выполняется. На дату оценки рынок аренды данных объектов не сложился.

Доходный подход для целей оценки имущества не применим.        

3. Оценка Рыночной стоимости основных средств Затратным Подходом

Как   показано   в   п.   2.1.   оценка   рыночной   стоимости   основных   средств   (машин,

оборудования и сооружений) Затратным Подходом предполагает выполнение следующих этапов:

   •    оценку стоимости замещения сооружений, машин и оборудования;

   •    оценку износа сооружений, машин и оборудования;

   •    расчет рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования путем вычитания

   из стоимости замещения величины износа. Данные сооружения, машины и оборудование (далее   

  оборудование) ОАО «Торговый дом Москва-Москва» преимущественно были введены в   

  эксплуатацию 2000-2004 гг. Стоимость замещения (для большинства позиций) определялась

  путем пересчета цен оборудования при помощи индекса цен производителей.

Таблица индекса цен производителей в %, к предыдущему году:

Таблица стоимостей замещения - цен нового оборудования

Краткий статистический сборник Россия в цифрах; данные Интернет сайта Федер. службы государственной статистики «Информация о социально-экономическом положении России»

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35