3.4 Определение рыночной стоимости объектов оценки

Для получения стоимости нового строительства здания к его полной восстановительной стоимости необходимо добавить предпринимательскую прибыль:

,

где Снс – стоимость нового строительства, Ппр – прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации. Величина предпринимательской прибыли (от вложения в конкретный строительный проект) зависит от сложившейся рыночной практики и определяется в процентах от стоимости завершенного строительства (или проектной стоимости) или ее составных частей, принимаемых в качестве основы для расчетов (например, к стоимости прямых затрат или к полной сметной стоимости объекта или к стоимости всей недвижимости, с учетом земельного участка). Предпринимательская прибыль, как представляется оценщикам, включает в себя две составляющие:

прибыль инвестора (Пинв.)

прибыль девелопера (Пдев.) или застройщика.

Пинв должна быть включена в стоимость объекта, поскольку при ее отсутствии (или недостаточной ее величине) объект создан не будет, т.к. инвестор должен быть заинтересован во вложениях в его реализацию. Обычно данная величина отражает степень риска и уровень компетенции инвестора, связанные с реализацией проекта, и фактически является платой за место на рынке, размер которой не может быть меньше, чем безрисковая ставка процента.

Прибыль инвестора не следует смешивать с прибылью застройщика, осуществляющего строительство, или строительной прибылью, Пдев. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация недвижимости представляют собой самостоятельный вид бизнеса (development -«схема развития»), требующий отдельного отражения в общей доле прибыли от всего проекта.

Девелоперская прибыль отражает вклад застройщика в развитие строительного проекта с момента его технико-экономического обоснования до сдачи Заказчику и его последующей эксплуатации. Девелопер (застройщик) осуществляет экспертизу проекта и принимает на себя все риски, связанные с процессом строительства на всех его этапах. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

На основании информации, которой располагает оценщик в результате анализа рынка девелоперских услуг, а также бесед со специалистами, работающими на этом рынке, в настоящий момент средний процент предпринимательской прибыли, включающей в себя прибыль, как инвестора, так и девелопера составляет 30% от стоимости строительства объектов недвижимости. В силу этого, для целей настоящей оценки предпринимательская прибыль рассчитывается как 30% от полной восстановительной стоимости.

Для расчета стоимости улучшений земельного участка из стоимости нового строительства здания следует вычесть его совокупный накопленный износ:

,

где Сул – стоимость улучшений земельного участка, И – совокупный накопленный износ.

Окончательно, складывая стоимости земельного участка и его улучшений, получаем рыночную стоимость объекта оценки.

Таблица № 7.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, при использовании затратного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2

1 101 100 (Один миллион сто одна тысяча сто) рублей,

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5

7 798 477 (Семь миллионов семьсот девяносто восемь тысяч четыреста семьдесят семь) рублей,

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9

1 991 476 (Один миллион девятьсот девяносто одна тысяча четыреста семьдесят шесть) рублей

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Основополагающим принципом при использовании метода сравнения продаж является, так называемый, принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщиком не была обнаружена информация о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения была взята стоимость одного квадратного метра общей площади выставляемого на продажу здания или его части. В настоящее время в г. Москве ставки продажи 1 кв.м. зданий с офисными и торговыми помещениями варьируются в зависимости от удобства их расположения, престижности района, общей площади, конструктивных особенностей, технического состояния. Оценщиком было произведено маркетинговое исследование рынка продажи с целью установления типичных размеров ставок продажи для зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом. Выбор аналогов производился на основании информации полученной из журнала «Недвижимость и цены» №39 (187) за 2007 г., www.newbase.ru, www.realsale.ru, www.doski.ru, www.mamadu.ru, www.aretaplus.ru, www.incom.ru, www.realtynews.ru, www.estvse.ru, а также в результате непосредственных переговоров с лицами, уполномоченными выставлять данные объекты на продажу.

Выборка данных приведена ниже:

Таблица № 8. Предложение сопоставимых объектов

Таблица № 9. Предложение сопоставимых производственно-складских зданий

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35