3)         Определение величины физического, функционального и внешнего износов зданий;

4)         Определение стоимости нового строительства зданий путем увеличения его полной восстановительной стоимости на величину предпринимательской прибыли;

5)         Определение стоимости улучшений земельного участка путем уменьшения стоимости нового строительства зданий на величину накопленного износа;

6)         Суммирование полученных стоимостей земельного участка и его улучшений для получения рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода.

3.1 Определение стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка

Земельный рынок г. Москвы характеризуется особой правовой средой. На сегодняшний день здания и сооружения могут находиться в собственности, но земля в г. Москве по-прежнему в большинстве случаев предоставляется на правах аренды. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет.

Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса, а именно: юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Право заключения договора аренды является платным. Покупатель права на заключение договора аренды получает право пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: заложить, сдать в аренду, передать по наследству и даже продать свои права на участок.

Таким образом, в связи с тем, что объекты недвижимости являются единым имущественным комплексом, включающим в себя здания вместе с земельным участком, в настоящем отчете производилась оценка зданий и прав долгосрочной аренды на земельный участок под ними.

К оценке стоимости земли затратным подходом относится и метод оценки по размеру платы за право аренды. Он основан на использовании жестких ставок, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагает однозначность оценивания собственности. В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 27 июля 2004 года №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» была утверждена методика расчета размера платы за право аренды земельного участка, которая подлежит применению при проведении соответствующих расчетов.

Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

С = Суч х Сср. п х Кср.а х Коп х Кц х Ку - Со

где

С - размер платы за право аренды;

Суч - площадь земельного участка (га);

Сср.п - средний размер платы (руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;

Кср.а - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;

Коп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади наземной части здания к площади земельного участка).

Кц - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке.

Ку - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций.

Со - стоимость обременении на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями Мэра Москвы от 28.11.2000 № 1244-РМ.

Таблица № 4. Расчет стоимости прав аренды участка земли

3.2 Определение полной восстановительной стоимости здания

Общая формула расчета полной восстановительной стоимости здания выглядит следующим образом:

ПВС – полная восстановительная стоимость здания

СС – стоимость строительства здания;

К – переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки;

Кндс – коэффициент учета НДС;

Стоимость строительства здания определяется как произведение строительного объема здания V на Супвс - стоимость единицы объема здания, определенной по сборнику УПВС в ценах 1969 года:

Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен. Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица № 5. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки

Таблица № 6. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35