4.1 Применяемые поправки
Поправка на рыночные условия (дата продажи)
Все объекты выставлены на продажу в декабре 2007 года. Учитывая этот факт, оценщик счел возможным не делать поправки на рыночные условия и дату продажи.
Поправка на стоимость реальной сделки
Для сравнения применялись цены предложения на рынке. Как известно, стоимость реальной сделки отличается от цены предложения на 5% -15% в меньшую сторону. Для расчетов оценщик счел целесообразным принять наименьшее значение поправки.
Поправка на местоположение
При прочих равных условиях объекты оценки, расположенные в различных районах г. Москвы, имеют разную стоимость. Все объекты-аналоги не требуют введения дополнительных корректировок.
Поправка на удобство подъездных путей
Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна.
Поправка на масштаб
При оценке следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий ниже, чем, соответственно, небольших. Этот момент при сравнении аналогов корректируется введением поправки на масштаб.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки)
Обосновывая эту корректировку, оценщик исходил из того, что первый и второй объекты, не требуют проведения тех или иных работ для сопоставимости с объектом оценки. Стоимость ремонта принималась в зависимости от технического состояния аналогов.
При определении рыночной стоимости объекта необходимо учесть разницу в общем состоянии объекта оценки и объектов-аналогов. Поправка на состояние внутренней отделки носит абсолютный характер. Ее величина определяется затратами, необходимыми для приведения объектов-аналогов в состояние, адекватное состоянию оцениваемого объекта. Исходя из проведенного экспертами анализа рынка аналогичных объектов недвижимости, в зависимости от уровня отделки и удобства помещений офисного или свободного назначения разница в цене за кв.м. при прочих равных показателях может варьироваться в пределах от 50 до 250 $ за 1 кв. м.
4.2 Расчет рыночной стоимости здания путем введения корректировок
Таблица № 10. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
Характеристики
Оцениваемое
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник информации
Интернет-портал www.doski.ru
Интернет-портал www.realsale.ru
Интернет-портал www.aretaplus.ru
Общая площадь, кв.м.
72,70
2100
1109.7
1323.1
Местоположение, краткое описание.
м. ул. 1905 года
м. Тушинская
м. 1905 года, Шелепихинская наб.
м. Октябрьское поле
Передаваемое право
собственность
Функциональное назначение
Административное
свободное
административное
офисное
Цена предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD
1048
3334
3628
Техническое состояние
хорошее
плохое
Транспортная доступность
15 м.п.
10 м. п.
15 м. тр.
5 м. п.
Поправки
-5%
10%
5%
Поправка на техническое состояние, USD
50
0
Поправка на масштаб, USD
200
150
Скорректированная стоимость 1 кв.м
1345
3475,7
3941
Средняя цена, USD
2920,6
Оценочная стоимость объекта недвижимости, USD
212 328
Оценочная стоимость объекта недвижимости, РУБ
5 690 390
Таблица № 11. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5
Интернет-портал www.incom.ru
Интернет-портал www.newbase.ru
427,50
2194
м. Ул. 1905 года
м. Бауманская
м. Рижская, Шереметьевская ул.
Производственно-складское
складское
1050
2333
774.9
удовлетворительное
15 м.п. от м. Ул. 1905 года, подъезд с 3-го кольца
0%
15%
100
1197,5
2538
996,6
1577,4
674 339
18 072 285
Таблица № 12. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
114,60
1295
3425,7
3891
2870,6
328 971
8 816 423
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35
