-           Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объектов недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Для определения стоимости объекта оценки мы используем следующую формулу:

где V – стоимость объекта оценки на настоящий момент;

ЧОД – рассчитанный на текущий год чистый операционный доход;

n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;

j – ставка дисконтирования;

g – прогнозируемый темп прироста чистого операционного дохода в процентах годовых;

FV – прогнозируемая будущая цена объекта оценки в конце периода владения.

В связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост чистого операционного дохода ежегодно в течении ближайших трех лет. При этом предполагается, что рыночная стоимость оцениваемого объекта будет возрастать ежегодно такими же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в ближайшие три года не изменится. В этом случае формула для определения стоимости объекта оценки принимает следующий, более простой вид:

где j’определяется из соотношения:

Расчет коэффициента капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования) а также окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Ставка дисконтирования включает в себя как безрисковую ставку, так и премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой, могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются следующие составляющие премии за риск:

премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

премия за низкую ликвидность;

премия за инвестиционный менеджмент.

Ставку дисконтирования мы определяем методом кумулятивного построения (методом суммирования). Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования  равна сумме безрисковой ставки и поправок на риск.

Формула для расчета ставки дисконтирования следующая:

j = jб + jн + jл + jи, где

j - ставка дисконтирования;

jб - безрисковая ставка процента;

jн - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

jл - премия за риск ликвидности;

jи - премия за риски в инвестиционном менеджменте.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки в странах с развитыми рынками принимают доходность по государственным облигациям с десятилетним сроком погашения. В условиях России в качестве безрисковой ставки процента на долгосрочные инвестиции может быть принята усредненная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) серий 46017 и 46014 со сроками погашения соответственно 9,8 и 11,9 лет («Бюллетень рынка ГКО-ОФЗ», www.cbr.ru). Несмотря на то, что на российском рынке недвижимости арендные ставки традиционно номинируются в долларах США или ЕВРО, ввиду отсутствия в обозримом будущем тенденций к росту курса вышеуказанных иностранных валют, вполне оправданно, с нашей точки зрения, использование в качестве индикаторов процентных ставок по госбумагам, номинированным в рублях РФ. По состоянию на 31.12.07 получаем безрисковую процентную ставку в размере 6,5%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Далее в таблице представлен расчет премии за риск.

Таблица № 16. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35