11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия Продавца и Покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках.  Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого Объекта. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Основан  на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий.

Метод отраслевых соотношений основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах предприятий. Используется для ориентировочных оценок предприятий.

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. В данном случае рассматривались как цены предложений так и цены продаж объектов.

            Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·       подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·       определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·       сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

·       приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

            При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

            В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

·         права собственности на недвижимость;

·         условия финансирования;

·         условия продажи;

·         состояние рынка;

·         местоположение,

·         физические характеристики;

·         экономические характеристики;

·         характер использования;

·         компоненты, не связанные с недвижимостью.

            Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

            В то же время, основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур сравнительного подхода, являются:

1.       Невозможность проверки выполнения всех условий и требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недвижимости могла считаться рыночной;

2.       Недостаточная полнота данных о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов;

3.       Отсутствие критерия подбора аналогов из базы данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов;

Первые две проблемы являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Что касается вопроса методологии расчета поправок к стоимости объектов-аналогов, то несмотря на существование разнообразных процедур, применяемых для расчета корректирующих коэффициентов, приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на профессиональном опыте и интуиции, что является заведомо субъективным подходом и порой вызывает недоверие у Заказчика и различных контролирующих структур.

Привлечение для расчета стоимости в рамках расчета сравнительного подхода современных математических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика.

В данных наших расчетах мы используем опыт использования элементов линейной алгебры при определении стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Эта методика применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число ценоформирующих факторов.

Со = Цi + ∑∆Цij   (1)

где

Со - стоимость объекта-аналога;

Цi - цена i-го аналога;

∆Цij - корректировка цены i-го аналога на различие с объектом оценки по j-му ценоформирующему фактору

∆Цij = (Х0j-Хij) • ∆Сj = ∆Хij • ∆Cij      (2)

где

Х0j - значение j-го ценообразующего фактора для объекта оценки;

Хij - значение j-го ценообразующего фактора для i-го аналога;

∆Сj - вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора.

В результате получим систему из n линейных уравнений, после проведения необходимых преобразований получим основную формулу расчета:

∆Х • С = Ц   (3)      =>       С = ∆Х •  Ц   (4)

∆Х - обратная матрица ∆Х

Признаки или факторы, по которым мы сравниваем различные объекты при поиске аналогичных классифицированы как качественные и количественные.

Качественный признак - это признак, характеризующий некоторое свойство или состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у рассматриваемого объекта.

Количественный признак - это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или счета, выражается определенным числом.

В зависимости от объема информации, экспертные оценки обладают различной способностью к математической формализации.

·         Шкала наименований (номинальная);

·         Порядковая (ранговая) шкала;

·         Интервальная шкала;

·         Шкала отношений;

·         Абсолютная шкала.

В процессе отбора наиболее существенных  ценообразующих факторов оценщик отдал предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам:

·         Местоположение объекта и его ближайшее окружение;

·         Техническое состояние (средневзвешенный физический износ);

·         Уровень отделки;

·         Общая площадь;

·         Условия финансирования.

Из отобранных характеристик качественными являются оценка местоположения и условия финансирования. Для того чтобы перевести качественные в количественные, проранжируем объекты-аналоги выбранного вида деловой активности с помощью шкалы "1-9". Для выбора условий финансирования воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение 1 - совпадающее с объектом оценки и значение 0 - отличие. Все данные сгруппированы и представлены в таблице 2.

Таблица 4.  Первичные данные по объектам-аналогам и объекту оценки