Главная: Рефераты

Рефераты. Отчет по оценке объекта недвижимости

При разработке данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.

Данный анализ носит ограничительный характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.

7.4.1.  Рынок помещений

помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно трудно  зафиксировать – информация по проведенным сделкам крайне противоречива, часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;

2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи – информация близка к действительности;

3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых  зонах.

4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем современным требованиям к объектам недвижимости.

Купля-продажа складских  помещений

В связи с отмеченной структурой помещений г. Челябинска, сделки-купли продажи наблюдаются  по всем группам недвижимости.

Наиболее удачно в настоящий момент реализуются  площади от 100 до 250 кв.м.

Сделки с более большими площадями происходят достаточно редко. Разброс цен достаточно велик от 3000 до 24000 рублей за кв. м. Основным фактором, регулирующим цены несомненно является местоположение. Основным спросом пользуются помещения 100-150 кв.м в центре, в местах с хорошим потоком пешеходов.

В отдаленных районах наблюдается стабилизация цен на уровне 4000-8000 рублей за кв.м.

Существенным фактором является и качество ремонта помещений.

В 2004 году на рынок города поступило большое количество площадей класса «А». Наблюдается избыток предложений по купле-продаже.


 

 

 

9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:
  *жилое;
  *офисное;
  *торговое;
  *производственное;
  *складское.
При анализе оптимального варианта использования Оценщик провел качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения соответствует действительности Объекта оценки в качестве складских помещений, Оценщик принял решение, что производственное и складское назначение объекта соответствует критерию максимальной эффективности.

НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве складских помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Складская  планировка;
3) Расположение объекта далеко от центра;
4) Объект находится на 1-2 этажах.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;

2) Объект оценки расположен в районе нежилой застройки;

3) Наличие только одного входа;

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Факторы

Производственное и складское назначения

Офисные помещения

Торговые помещения

Потенциал местоположения

+

-

-

Рыночный спрос

+

-

-

Правовая обоснованность

+

-

+

Физическая возможность

+

-

+

Финансовая оправданность

+

-

-

Максимальная эффективность

+

-

-

Итого

6

0

2

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений складского назначения.










10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно  используют три основных подхода:

Ø      затратный подход

Ø      сравнительный подход

Ø      доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами и методами, проводится согласование результатов и устанавливается оценка стоимости недвижимости, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту. Данный расчет проводится методом математического взвешивания с присвоением каждому из подходов весовых коэффициентов. Окончательная оценка, в данном случае, корректируется на величину юридического риска.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.