|
| |
|
Восстановительная стоимость (ПВС) |
456387,112 |
|
Остаточная стоимость |
1462249,96 |
|
Потенциальный валовой доход |
3436212 |
|
Эффективный валовой доход |
2233537,8 |
|
Налог на имущество (2 % от остаточной стоимости) |
29244,999 |
|
Страховые платежи (0,5% от остаточной стоимости) |
7311,25 |
|
Капитальный ремонт (30% от ПВС) |
136916,134 |
|
Текущий ремонт (1% от ПВС) |
4563,87 |
|
Расходы на управление, (10 % от ЭВД) |
223353,78 |
|
Прочие расходы, (2% от ОР) |
8027,80066 |
|
Итого операционные расходы |
401390,033 |
|
Доля операционных расходов |
0,17971043 |
|
Чистый операционный доход |
1832147,77 |
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ
Vo = Io / Ro
Vo - предполагаемая стоимость объекта
Io - чистый операционный доход
Ro - общая ставка капитализации
Vo = 1832147,77/ 0,2150 = 8 521 617,521рублей
Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет:
8 521 617,52рублей
13.2. РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Стоимость, как известно, не является свойством вещей, присущим им от природы. В первую очередь это категория общественная. Вследствие этого процедуры определения стоимости зависят от процессов, происходящих в обществе. Вся методология современной оценки построена в расчете на ее использование в условиях свободной экономической системы, находящейся в равновесии. Именно поэтому мы привыкли говорить, что в результате применения любого из трех классических подходов (затратного, рыночного, доходного) должна быть определена рыночная стоимость.
Однако стоит экономической системе выйти из равновесия, как отлаженная методология начинает давать сбои. Так в условиях общего спада производства и роста инфляции процедуры затратного и доходного подходов начинают выдавать результаты, завышенные по отношению к стоимостям, получаемым путем сравнительного анализа продаж. В такой обстановке собственность начинает терять свою привлекательность, и ухудшается общий инвестиционный климат в стране. Нечто подобное, только с обратным знаком, должно происходить при общем подъеме экономики.
Понятно, что любая теория может претендовать на признание только в том случае, если она содержит в себе механизмы коррекции, учитывающие изменения состояния системы и влияние внешних условий. В рамках затратного подхода решение этой задачи возлагается на процедуры расчета функционального и экономического (внешнего) устаревания. В рамках доходного подхода приспособление существующей теории к изменению ситуации в экономике может осуществляться только через изменение методологии расчета ставки капитализации.
В РИИСе рекомендуется слушателям в расчетах стоимости использовать следующую схему действий:
На первом этапе ставка капитализации определяется как сумма:
r = rБАЗ ± Dr, где (1)
rБАЗ - базовая ставка (средняя для экономики России),
Dr - поправка на несистематический риск (определяется экспертным путем
на основе анализа состояния дел предприятия).
Отрицательные значения применяются, когда у Заказчика хорошо поставлено управление риском.
На втором этапе проводится расчет стоимости для диапазона значений (r ± 5%), чтобы учесть неточности процедуры оценки риска.
Использовать базовую ставку предлагает и С.С. Половинкина из Московского государственного университета инженерной экологии. Базовую ставку она связывает со ставкой ЦБ РФ и рекомендует использовать следующую зависимость:
Y = 26,41х ln(X) – 64,16, где (2)
Y - базовая ставка;
X - действующаяя ставка ЦБ
Проблема учета риска может быть решена при условии, что мы правильно определимся с классификацией рисков. Риску в последнее время в литературе уделяется все больше внимания. Предлагается различать риски коммерческие, политические, экологические, технологические, финансовые, страховые и т.д. и т.п. Однако, чтобы не утонуть в эклектике такого многообразия, будет, наверное, самым справедливым взять на вооружение то позитивное, что содержит в себе модель САРМ.
Следует различать систематический риск, общий для всех субъектов хозяйственной деятельности, работающих в одной отрасли экономики, и несистематический, являющийся индивидуальной характеристикой каждого субъекта. В настоящее время уже сложилось понимание того, что только первая составляющая (систематический риск) может быть построена с применением вероятностно-статистических методов. Несистематический риск на современном этапе оценивается только экспертными методами, схожими с процедурой кумулятивного построения.
Учитывая сказанное, можно предположить, что будущая модель ставки капитализации должна состоять из базовой ставки, учитывающей систематический риск, и корректирующей поправки на несистематический риск.
СК = НП + НР + НЛ + ИМ + СВ
где СК - ставка капитализации
НП - безрисковая норма прибыли;
НР - надбавка за дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;
НЛ - надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
ИМ - расходы на инвестиционный менеджмент;
СВ - ставка возврата капитала.
Расчет ставки капитализации
Ставка рефинансирования
13,00%
Безрисковая (базовая) ставка
3,45%
Компенсация за риск
3,00%
Компенсация за ликвидность
4,00%
Расходы на инвестиционный менеджмент
1,5%
Ставка возврата капитала
10,0%
Суммарная ставка капитализации
21,50%
14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости, рассчитываем весовые показатели.
Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 12.
Таблица 12
Критерий
Подходы
Доходный
Сравнительный
Затратный
Полнота информации
40
40
20
Достоверность информации
40
50
10
Способность учитывать конъюнктуру рынка
40
40
20
Допущения в отчете
40
50
10
Сумма баллов
160
180
60
Вес
40
45
15
Метод математического взвешивания
Таблица 13
Подход
Рыночная стоимость, руб.
Вес в %
Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный
1 462 249,96
0,15
219337,494
Доходный
8 521 617,521
0,40
3408647,008
Сравнительный
13 300 605
0,45
5985272,25
ИТОГО
9613256,752
ВЫВОД:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.05.2006 года составит (с учетом НДС):
9 613 256,752рублей
(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть рублей 75 копеек)
Источники литературы
1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство "Энергия", 1971.
2. Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 1970 .
3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС"- М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
4. Справочник ЧелСЦена. 2004г. Издательство Челинформцентр.
5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС).
6. Данные технического освидетельствования (выписка из технического паспорта)
7. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-1997.
8. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости». Учебное пособие – М. 2004г.
9. Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2001.
10. И. Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.2003.
11. Еженедельник «Ключ» 2004 г.
12. Информация из сети Интернет: www.dom.74.ru; www.74.ru; www.forecast.ru
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.