|
|
+ |
+ |
= |
- |
|
|
Весовой показатель |
0,80 |
0,90 |
0,95 |
1,00 |
1,05 |
|
Экологическая обстановка |
= |
= |
= |
- |
- |
|
Весовой показатель |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,10 |
1,05 |
|
Качество отделки |
= |
+ |
+ |
- |
= |
|
Весовой показатель |
1,00 |
0,90 |
0,90 |
1,10 |
1,00 |
|
Параметры здания |
+ |
+ |
+ |
= |
+ |
|
Весовой показатель |
0,975 |
0,950 |
0,95 |
1,00 |
0,950 |
|
Параметры помещения |
+ |
+ |
+ |
= |
+ |
|
Весовой показатель |
0,850 |
0,900 |
0,90 |
1,00 |
0,950 |
|
Парковка (наличие и загруженность) |
- |
= |
- |
= |
- |
|
Весовой показатель |
1,05 |
1,00 |
1,05 |
1,00 |
1,025 |
|
Условия аренды |
+ |
+ |
= |
= |
= |
|
Весовой показатель |
0,95 |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Привлекательность |
+ |
+ |
+ |
= |
= |
|
Весовой показатель |
0,80 |
0,85 |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
|
Ставка с корректировкой, (скл.)руб. |
158,72 |
211,92 |
241,79 |
242,00 |
254,97 |
|
Мнение оценщика (вес) |
0,25 |
0,15 |
0,30 |
0,10 |
0,20 |
|
|
39,68 |
31,79 |
72,54 |
24,20 |
50,99 |
|
Среднее значение (скл.) |
221,88 |
|
0,40 |
Веса |
88,75 |
|
Средневзвешенное (скл.) |
219,20 |
|
0,60 |
131,52 |
Расчетная ставка, руб.
220,27
Условные обозначения:
(+) – лучшее положение показателя относительно Объекта оценки;
(=) – сопоставимое или идентичные по ключевым моментам;
(-) – положение хуже относительно Объекта оценки.
Весовой показатель:
Ø изменение на 0,05 - незначительное, не существенное отличие;
Ø изменение на 0,1 – явное различие. Колебание ставки в пределах 25-40 руб./кв.м в месяц;
Ø изменения на 0,2 и выше – существенный скачок, вызывающий значительное изменение арендной ставки. Качественное отличие, играющее важную роль в предпочтениях потенциального арендатора.
Местоположение.
Под местоположением мы понимаем расположение Объекта оценки относительно центра города. Район города, ближайшее окружение, удобство подъезда, транспортные потоки. В соответствии с этим выделено три типа местоположения:
· отличное - имеет высокую степень привлекательности для размещения складов. Эти объекты расположены в деловой среде, на крупных магистралях, удобен подъезд автотранспортом, близость остановок городского транспорта;
· хорошее - характеризуется сравнительной удалённостью от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складов площади.
· удовлетворительное - характеризуется удалённостью от предприятий города и деловых центров, от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складские площади.
Качество отделки помещений.
Выделено три состояния качества сравниваемых объектов, в зависимости от состояния внутренней отделки, инженерного оборудования зданий, удобства планировки;
· отличное - соответствует высокому классу отделки и оборудовано в соответствии с мировыми стандартами, ремонт выполнен профессиональными специалистами и дизайнерами;
· хорошее - высокое качество отечественной отделки, так называемой евроремонт или улучшенная отделка. Ремонт с комбинированным применением строительных материалов отечественного и импортного производства;
· среднее - стандарты отделки конторских помещений «советских» времен, в лучшем случае недавно произведенный ремонт .
Размеры весовых показателей приняты из анализа сметных затрат на подобные работы и удорожание строительных материалов.
Параметры помещения и здания: Рассматриваются конструктивные особенности зданий и помещений. Учитывается этажность, площадь помещения, структура, расположение и назначение. Из анализа арендуемых помещений рассматриваемой категории определена наиболее оптимальная площадь.
Наличие парковки: элемент дополнительных удобств - важный фактор увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно его влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов платные автостоянки. Удобство подъезда, наличие свободных мест, а также охрана парковки – достаточно существенные основания для повышения арендных ставок.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.