|
Корректировка показателя стоимости объекта- аналога
Оцениваемое здание (сооружение) имеет ряд отличий от выбранного объекта- аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.
Корректировка на отличия характеристик аналога и оцениваемого здания
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.
Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройства
Корректировка на наличие или отсутствие отдельных элементов здания производится в зависимости от набора конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройства в оцениваемом здании.
Корректирующий коэффициент определяется отношением суммарного удельного веса конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройства оцениваемого здания к 100% (т.е. к суммарному удельному весу элементов здания- аналога).
Расчет строительного объема объекта оценки
Расчет строительного объема оцениваемого здания проводится по методике указанной в общей части к сборникам УПВС путем умножения его площади на высоту.
Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года, сначала в уровень цен 1984 года, затем в уровень цен 2006 года, далее в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969 / 1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г.№ 94. В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта, а также с учетом территориального коэффициента К = 1,01, значение индекса составляет:
И1969 / 1984 = 1,18.
Переход к уровню цен 2006 года осуществляется умножением на индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам-представителям к ценам 01.01.1984г. (Справочник ЧелСЦена), составит - 44,15.
К полученному таким образом значению стоимости добавляются:
- прибыль предпринимателя (ПП%);
- НДС 18%.
Прибыль предпринимателя
Для получения обоснованной рыночной стоимости затратным методом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. С учетом срока продолжительности строительства, риск инвестиций в недвижимость оправдан получением прибыли не менее 20 %.
Принимаем - 20%
Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого здания в ценах на дату оценки составит:
С2003 = С1969 х И1969 / 1984 х И1984 / 2003 х И2003 / 2004 х ПП% х НДС
Таблица 7. Расчет ПВС
Показатель
Единица измерения
Величина
Площадь, общая
кв.м
1300
Площадь объекта оценки
1000
Строительный объем здания
куб.м
4978
Строительный объем объекта оценки
куб.м
7319
Стоимость строительства С1969
руб/куб.м
31,08
Корректировки:
Климатический коэффициент
1,07
Соответствие строительству
0,00
Индекс изменения стоимости И1969 / 1984
1,18
Индекс изменения стоимости И1984 / 2006
44,14
Прибыль предпринимателя
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.