|
|
|||||
|
Прочие работы |
15 |
|
15,00 |
15 |
2,25 |
|
|
100 |
|
100,00 |
|
20,71 |
|
Оцениваемое помещение |
63,03 |
|
|
|
13,05 |
|
Всего устранимый физический износ |
43159,58
|
||||
НЕИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.
Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или от даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Из этого соотношения вытекает следующая формула:
ФнИ = (ЭВ/ЭЖ) * ВС = 0,15 х (456387,112- 43159,58) = 413227,532 рублей
где ЭВ- эффективный возраст;
ЭЖ- срок экономической жизни;
ВС- восстановительная стоимость.
Экономический и функциональный износы
Данные виды износа в данном случае выражается:
Ø местоположением объекта оценки и учитывает, сложившийся в данном районе, уровень недозагрузки площадей;
Ø вероятность недополучения платежей в результате невыполнения арендаторами своих обязательств.
Ø Конструктивные особенности объекта, существенно влияющие на рыночную стоимость
Величина экономического и функционального износов рассчитывается методом капитализации рентных потерь.
Величина ставки капитализации и потерь арендных платежей приведены в разделе Доходный подход.
Эи = Потери в арендной плате /ставка капитализации
Эи = 118137,5 / 0,2150 = 549475,744 рублей
Стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с учетом накопленного износа составит:
Таблица 9
|
ПВС |
456387,11 |
|
Устранимый износ |
43159,58 |
|
Неустранимый износ |
413227,53 |
|
Величина функционального и экономического износов |
549475,74 |
|
Итого по затратному подходу |
1462249,96 |
Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом
С зат = 1462249,96 рублей
13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Существуют два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока.
· Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
· Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
13.1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
· Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
· Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эксплутационный) валовой доход.
· Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
· Определение нормы капитализации.
· Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Информация об источниках доходов и расходов.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:
Ø местоположение,
Ø доступ к объекту,
Ø внешний вид,
Ø состояние объекта,
Ø качество конструкции,
Ø рыночная привлекательность
Ø совокупность дополнительных удобств.
Арендная плата по сопоставимым объектам.
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и прочих типов нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с помещениями оцениваемого объекта.
В результате исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые сопоставимы в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из них.
Таблица 10. Расчет ставки арендной платы
Сравнимые качества
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Объект 4
Объект 5
Адрес
Калининский р-он, Теплотехнический институт
Курчатовский р-он, Комсомольский пр-т (начало)
Калинин-ский р-он, Калинина/Каслинская
Ленинский р-он, Гагарина
ЧТЗ, Российская
Площади. Ставка арендной платы, руб./кв. м в мес.
300,00
400,00
350,00
200,00
250,00
Площадь, кв.м
1300,00
450,00
100,00
550,00
300,00
Местоположение
+
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.