|
|
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метол сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Результаты применения данного метода приведены в таблице.
Объекты сравнения
Цена продажи,$
Стоимость участка,$
Стоимость нового строительства на дату оценки, $
как процент от стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ,%
Алгоритм расчета износа рыночным методом
¨ Сбор информации.
¨ Расчет стоимости участка сопоставимой) объекта (С).
¨ Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам (Ссзд).
¨ Ссзд = Ссн - Ссу, где Ссн - рыночная стоимость сопоставимого объекта.
¨ Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс).
¨ Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
¨ Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
¨ Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и)= Исзд / Тсэф .
¨ Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд =Исзд /Ссзд.восс .
3. Метод срока жизни
¨ Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Ссзд.восс=накопленный износ.
¨ Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
¨ Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.
Стоимость участки земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $
Задача 1
В каждом конкретном высказывании определите вид износа:
1) многоэтажный дом без лифта;
2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;
3) дом без горячей воды;
4) в доме протекает крыша;
5) коммунальная квартира;
6) жилой район рядом с аэропортом;
7) у постройки нет удобного входа и выхода;
8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;
9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;
10)квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.
Задача 2
Срок экономической жизни здания 120 лет.
Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, стоимость восстановления $74 000.
Задача 3
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи ста недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
Задача 4
Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи $200 000, стоимость участка $ 15 000.
Задача 5
Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50лет.
Задача 6
Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?
Задача 7
Торговый центр, имеющий 500 м2 обшей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.
Определить вид устаревания. Какова его сумма?
Задача 8
Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за $4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $12 000.
¨ Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м2, высота потолка 2,5м.
¨ Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 цента за м2.
¨ Валовой рентный мультипликатор равен 5.
Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.
Доходный метод для определения
рыночной стоимости недвижимости
Дисконтирование денежных потоков.
Прямая капитализация
Доходный подход (ДП)
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода.
Принципы, лежащие в основе ДП:
¨ ожидания;
¨ замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или N01) и коэффициент капитализации R.
При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:
¨ упрощенный баланс;
¨ отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.
1. Потенциальный валовой доход (ПВД):
¨ минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.