Рефераты. Экономика недвижимости

¨     плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2.     Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

¨     минус текущие операционные расходы (ТОР);

¨     минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ=ОР — операционные расходы).

3.     Чистый операционный доход (ЧОД):

¨     минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погашение основной суммы;

¨     минус капитальные затраты (Кз):

¨     капитальный ремонт;

¨     капитальные резервы;

¨     арендаторские доделки;

¨     комиссионные брокерам за аренду.

4.     Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метол прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V=I/R

где I - чистый доход (ЧОД); V - стоимость объекта недвижимости; R-коэффициент капитализации.


Схема применения МПК:

¨     определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

¨     определить величину коэффициента капитализации R;

¨     разделить ЧОД на R формуле.

Преимущества МПК:

¨     простота расчетов;

¨     мало предположений;

¨     отражение состояния рынка;

¨     дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

¨     отсутствует информация о рыночных сделках;

¨     неприменимы теоретические методы определения R;

¨     объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

¨     объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

¨     Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

¨     Аналитический метод (кумулятивное построение R).

¨     Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала). 

¨     Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R=RON+ROF

где RON - ставка дохода на капитал; ROF - коэффициент капитализации

(возврата капитала).   

При кумулятивном построении R и ROF учитываются следующие факторы:

¨     компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

¨     компенсация за риск (в том числе страновой);

¨     компенсация за низкую ликвидность;

¨     компенсация на инвестиционный менеджмент;

¨     поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

 
Методы рекапитализации

1.     Прямолинейный (метод Ринга).

2.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R=Y0 + d0 SEF(y; n)

где Y0ставка дохода на инвестиции; d0фактор изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n- количество периодов получения дохода; SEF (·) фактор фонда возмещения.


Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

,

 где п - порядковый номер периода получения денежного потока;

п=0…, N;  СFn - денежный поток в п -й период; i - ставка дисконта.

Схема использования метода:

1.     Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2.     Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3.     Определить ставку дисконта.

4.     Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

¨     считается лучшим теоретическим методом;

¨     учитывает динамику рынка;

¨     учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

¨     работает, когда доход и рынок нестабильны;

¨     работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

¨     вероятность, ошибки в прогнозировании;

¨     достаточная сложность;

¨     силен фактор «симпатии» оценщика.

Задача 1

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за третий год.

Задача 2

Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?

Задача 3

Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача 4

Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

Задача 5

Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?

Задача 6

Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?

Задача 7

Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

Задача 8

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

¨     месячная рента обычно составляет $300 за м2;

¨     текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

¨     площадь каждой секции 500м2;

¨     здание состоит из трех секций;

¨     плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

¨     управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;

¨     на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

¨     юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000; 

¨     остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

¨     ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.

Задание

а)  составить отчет собственника объекта недвижимости;

б)  определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Задача 9

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

¨     ежемесячный потенциальный валовой доход равен $8500;

¨     потери при сборе $300;

¨     текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;

¨     налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

Задача 10

В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

 Какова будет величина:

а)  потенциального валового дохода;

б)  действительного валового дохода;

в)  чистого операционного дохода.

Задача 11

Складское помещение 8000 м2 сдано па условиях чистой аренды за $3/м2 на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на $100 000, предоставленным на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.