¨ плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):
¨ минус текущие операционные расходы (ТОР);
¨ минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ=ОР — операционные расходы).
3. Чистый операционный доход (ЧОД):
¨ минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погашение основной суммы;
¨ минус капитальные затраты (Кз):
¨ капитальный ремонт;
¨ капитальные резервы;
¨ арендаторские доделки;
¨ комиссионные брокерам за аренду.
4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).
Метол прямой капитализации (МПК)
Стоимость объекта определяется по формуле
V=I/R
где I - чистый доход (ЧОД); V - стоимость объекта недвижимости; R-коэффициент капитализации.
Схема применения МПК:
¨ определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);
¨ определить величину коэффициента капитализации R;
¨ разделить ЧОД на R формуле.
Преимущества МПК:
¨ простота расчетов;
¨ мало предположений;
¨ отражение состояния рынка;
¨ дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда:
¨ отсутствует информация о рыночных сделках;
¨ неприменимы теоретические методы определения R;
¨ объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
¨ объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Методы определения коэффициента капитализации:
¨ Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).
¨ Аналитический метод (кумулятивное построение R).
¨ Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).
¨ Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента капитализации
R=RON+ROF
где RON - ставка дохода на капитал; ROF - коэффициент капитализации
(возврата капитала).
При кумулятивном построении R и ROF учитываются следующие факторы:
¨ компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
¨ компенсация за риск (в том числе страновой);
¨ компенсация за низкую ликвидность;
¨ компенсация на инвестиционный менеджмент;
¨ поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
1. Прямолинейный (метод Ринга).
2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Общая формула для определения коэффициента капитализации:
R=Y0 + d0 SEF(y; n)
где Y0 — ставка дохода на инвестиции; d0 — фактор изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n- количество периодов получения дохода; SEF (·) — фактор фонда возмещения.
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле
,
где п - порядковый номер периода получения денежного потока;
п=0…, N; СFn - денежный поток в п -й период; i - ставка дисконта.
Схема использования метода:
1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
3. Определить ставку дисконта.
4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
¨ считается лучшим теоретическим методом;
¨ учитывает динамику рынка;
¨ учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
¨ работает, когда доход и рынок нестабильны;
¨ работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
¨ вероятность, ошибки в прогнозировании;
¨ достаточная сложность;
¨ силен фактор «симпатии» оценщика.
Задача 1
Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за третий год.
Задача 2
Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?
Задача 3
Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.
Задача 4
Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?
Задача 5
Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?
Задача 6
Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?
Задача 7
Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.
Задача 8
Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:
¨ месячная рента обычно составляет $300 за м2;
¨ текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;
¨ площадь каждой секции 500м2;
¨ здание состоит из трех секций;
¨ плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;
¨ управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;
¨ на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
¨ юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000;
¨ остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;
¨ ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.
Задание
а) составить отчет собственника объекта недвижимости;
б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.
Задача 9
Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:
¨ ежемесячный потенциальный валовой доход равен $8500;
¨ потери при сборе $300;
¨ текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;
¨ налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.
Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.
Задача 10
В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.
Какова будет величина:
а) потенциального валового дохода;
б) действительного валового дохода;
в) чистого операционного дохода.
Задача 11
Складское помещение 8000 м2 сдано па условиях чистой аренды за $3/м2 на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на $100 000, предоставленным на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11