|
|
Определите корректировки, основываясь на различиях между парными продажами, и цену рассматриваемого участка № 4.
Заполните таблицу.
Участки
1
2
3
4
Цена продажи,$
Дата продажи
Корректировка, $
Местоположение
(расстояние в километрах до метро)
Корректировка
Физические характеристики
Корректировка
Откорректированная цена
Затратный метод для оценки
рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный»- износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо при:
¨ технико-экономическом анализе нового строительства;
¨ реконструкции;
¨ оценке недвижимости на пассивных рынках;
¨ оценке объектов специального назначения;
¨ страховании недвижимости;
¨ определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
¨ прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
¨ косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат.
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1. физический;
2. функциональный (или функциональное устаревание);
3. внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
¨ метод экстракции (метод рыночной выборки);
¨ метод срока жизни;
¨ метод разбиения (по трем видам износа).
Метод оценки земельного участка:
¨ метод соотнесения;
¨ метод извлечения;
¨ метод освоения;
¨ метод остатка для земли;
¨ метод капитализации земельной ренты;
¨ метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления____
Минус
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый ____.
б) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни ____.
в) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни ____.
II. Функциональный:
а) устранимый ____.
б) неустранимый ____.
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа ____.
Плюс: стоимость земельного участка ____.
Плюс: предпринимательская прибыль ____.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе ____.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.