МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ им. Х.М. БЕРБЕКОВА
Методические указания по изучению курса
(тесты и задачи для самостоятельной работы студентов)
Для специальности:
35.12.00. – Налоги и налогообложение
очной и заочной формы обучения
НАЛЬЧИК 2005
УДК 332.6 (075.8)
ББК 65.281-86я73
Рецензент:
кандидат экономических наук, доцент КБГСХА
Шокумова Р.Е.
Составители: Шурдумова Э.Г., Азаматова Р.М.
Экономика недвижимости. Методические указания по изучению курса (тесты и задачи для самостоятельной работы студентов). – Нальчик: Каб.-Балк. ун-т, 2005. – 50 с.
В работе в краткой и доступной форме раскрываются основные положения теории оценки недвижимости, приведены тесты, задачи, практические ситуации, рассмотрены варианты решений. Методические указания помогут студентам очной и заочной формы обучения специальности 35.12.00. – Налоги и налогообложение ознакомиться с терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать комплексной представление о рынке недвижимости.
Рекомендовано РИСом университета
© Кабардино-Балкарский государственный
университет им. Х.М. Бербекова
В методических указаниях “Экономика недвижимости” описаны основные методы оценки недвижимости, приведены задачи, тестовые задания, рассмотрены варианты решений. Данные указания поможет овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать системное представление об особой сфере профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества – оценке недвижимости – как неотъемлемой части практически любых операций с недвижимостью.
В основе данного издания лежит обобщение опыта специалистов рынка недвижимости, а также опыт самого автора в данной области, педагогический стаж и наработки, апробация учебного материала. Все примеры и задания взяты из практики оценки недвижимости. Основной задачей издания является предоставление минимального набора сведений, позволяющих понять значение оценочной деятельности, основные термины, принципы и методы оценки недвижимости, а также подготовка к практической деятельности по оценке с помощью задач, тестов, примеров. Содержащиеся в издании задания могут быть использованы на различных стадиях учебного процесса для самостоятельных и контрольных работ. Методические указания могут быть представлены широкому кругу специалистов в области недвижимости, прежде всего тем, кто готовится стать специалистом в сфере оценки недвижимости, риэлтерам, брокерам, застройщикам, управляющим недвижимостью, менеджерам и руководителям риэлтерских фирм, специалистам муниципального управления, а также преподавателям, аспирантам, студентам экономических специальностей.
Задания предназначены для того, чтобы научиться применять теорию для решения практических вопросов, сделать определенные шаги в овладении принципами и методами оценки недвижимости, расширить экономический кругозор в данной сфере, сделать экономическое мышление более конкретным, подготовить студентов к решению более сложных задач по оценки недвижимости и анализу более сложных экономических ситуаций в риэлтерской деятельности.
Прежде чем приступить к ответам на вопросы, тестовым заданиям, решению задач, необходимо внимательно изучить нормативные документы (Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г. № 113-р с приложениями; Закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от июля 1998 г.) и соответствующую литературу по оценке недвижимости (см. список литературы). Каждый раздел имеет определенную внутреннюю логику построения, т.е. имеются концептуальные вопросы в сфере недвижимости, а также конкретные задания по оценке.
В Росси происходит формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшения жилищных условий. Региональный рынок недвижимости представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный и экологический. Под структурой регионального рынка недвижимости понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности. Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья. Теоретически можно говорить о существовании федерального и регионального рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.
1) Потребительная стоимость объектов недвижимости определяется:
a) уникальностью объекта, вкусами и предпочтениями собственников, а также общественными свойствами объекта, которые определяются уровнем технического развития и общественными потребностями;
b) затратами на создание и реконструкцию объекта недвижимости и величиной эксплуатационных затрат (в том числе транспортных);
c) стоимостью объекта недвижимости, обеспечивающей ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже объекта на рынке в случае неплатежеспособности заемщика;
d) остаточной стоимостью замещения как совокупностью издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях с учетом накопленного износа;
e) состоянием рынка, динамикой арендных ставок и другими условиями, типичными на дату оценки объекта недвижимости.
2) Нахождение объекта недвижимости в гражданском обороте определяется:
a) целесообразностью инвестирования с точки зрения типичных пользователей на данном сегменте рынка недвижимости;
b) доходами от ликвидации объекта недвижимости в ограниченный срок времени;
c) условиями страхования разрушаемых элементов недвижимости в соответствии с методикой в сфере государственного и частного страхования;
d) разрешенной возможностью передачи прав собственности на объекты недвижимости;
e) существующим профилем использования объекта недвижимости и финансово-экономическими параметрами функционирования объекта недвижимости.
3) Стоимость, основанная на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов, ожидаемых от использования объекта недвижимости в перспективном плане – это:
a) стоимость вынужденной продажи объекта недвижимости за минусом расходов на проведение продажи;
b) стоимость объекта, определяемая инвестиционными требованиями и предпочтениями инвесторов;
c) стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, скорректированная на проведение переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации и стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации;
d) арендная плата, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях;
e) стоимость объекта, обеспечивающая ипотечное кредитование.
4) Остаточная продуктивность объекта недвижимости определяется:
a) возможностью альтернативного выбора объекта недвижимости на рынке;
b) выгодами и удобствами от использования объекта, включая выручку от ожидаемой продажи;
c) доходами, отнесенными к объекту недвижимости, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, менеджмент;
d) количеством объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен;
e) рыночной информацией о сделках с недвижимостью по сегментам рынка, однородным группам объектов недвижимости.
5) Принцип соответствия, применяемый при оценке недвижимости, означает, что:
a) физические элементы недвижимости и имущественные права на них разделяются только таким образом, чтобы получить максимальную стоимость объекта недвижимости;
b) цена недвижимости должна соответствовать растущей потребности в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченному предложению (природная ограниченность земельных участков и экономические издержки на строительство улучшений);
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
