├───────────────┤│различным схемам││собственников ││банковской и │
│Рыночная ││с краткосрочной ││жилья и их ││финансово- │
│стоимость жилья││рассрочкой, ││дифференциация ││кредитной системы│
│при оценочном ││полной оплатой ││ ││и оценка их │
│распределении ││стоимости │├─────────────────┤│влияния на │
│населения по │├────────────────┤│Тарифы на оплату ││активность │
│жилищному фонду││Объемы жилья для││жилищно- ││операций на рынке│
│ ││коммерческой ││коммунальных ││жилья │
│ ││продажи по ││услуг ││ │
│ ││различным схемам││ ││ │
│ ││кредитования ││ ││ │
└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘
Рис. 2. Классификация факторов,
определяющих коэффициент доступности жилья
На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек (двое взрослых и ребенок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода.
Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов ("Хабитат"). Так, по данным за 1998 г., значение данного индикатора составило в Сиэтле 3 года, в Лондоне - 4,7 года, в Эдинбурге - 3,5 года, в Нью-Йорке - 2,7 года, в Стокгольме - 6 лет, в Токио - 5,6 года, в Амстердаме - 7,8 года. По данным за 1996 г., этот показатель для Парижа был 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но тем не менее соответствующего допустимым (средним, массовым) стандартам проживания.
Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Покупка жилья связана с наличием предварительных накоплений (сбережений) и с возможностью брать ипотечные кредиты. С точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам между Россией и развитыми странами существует значительная разница.
По данным ОАО "АИЖК", на конец 2003 г. КДЖ в среднем по нашей стране составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то на выплату всей суммы ей понадобится не менее четырех с половиной лет.
Расчет коэффициента доступности жилья
Для расчета коэффициента доступности жилья по традиционной методике существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учетом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже.
V х S
KI = -----, (1)
I х N
где KI - КДЖ без учета потребительских расходов;
S - площадь жилья, кв. м;
V - (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.;
I - (income) среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;
N - количество человек в семье.
KIE = -----------, (2)
(I - E) х N
где KIE - КДЖ с учетом потребительских расходов;
E - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.
Формулы (1) и (2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (1) и (2) можно отнести:
- показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;
- показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жилье в Российской Федерации дорожает.
Таким образом, из-за этих недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Может быть, жилье станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьезно уменьшится. Но нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ - одного из основных факторов, формирующих спрос, - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом.
Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчета коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи следует:
- вычислить по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999 - 2004 гг., используя данные Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО "АИЖК";
- построить график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 г.;
- вывести динамическую формулу, позволяющую рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступности жилья были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощью уравнения регрессии;
- оценить качество предложенной модели;
- спрогнозировать изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.
По данным ОАО "АИЖК" - (рис. 3), а также на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 2004 г. был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в России с 1998 по 2005 г. (рис. 4). Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).
7,39
8,00 ┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ * │
│ 5,71 │ 6,05 5,22 │
6,00 ┼───────────────────┼────── * ──────────────────────────────────┤
│ * 4,88 │ │ * 5,09 4,50 │
│ │ * │ │ │ * 4,30 * │
4,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼────── * ──────┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
2,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───┤
0,00 ┼───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┤
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
