|
|
На рис. 12 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов жителей Московской области с 2000 по 2005 г. В качестве единицы (начала отсчета) был выбран 2000 г.
55 ┌───*х────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
50 │ │
│ │
│ │
45 │ │
│ х * │
│ * │
40 │ *х │
│ х │
│ х *х х х х х │
35 │ * │
│ │
│ │
30 └─────────────────────────────────────────────────────────────┘
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
┌───┐ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
│ * │ по формуле (2) на основании данных ФГТС с учетом
└───┘ потребительских расходов по Московской области
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 12. Изменение КДЖ
с учетом потребительских расходов
в Московской области, 2000 - 2009 гг.
После того как был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ с 2000 по 2005 г. (рис. 12), производилось сглаживание построенной кривой регрессионным уравнением:
-0,822хT
KIE'(T) = 43,298 х е + 35,59. (7)
Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по формуле (7).
В результате можно сделать вывод о том, что для Подмосковья КДЖ будет равен:
KIE'(7) = KIE'(2007 г.) = 35,65,
KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 35,62,
KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 35,60.
Для оценки полученной модели был рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:
D = 85,58.
KIE'KIE
Модель является адекватной и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы жителей Подмосковья в 2006 - 2009 гг.
Сравнительная характеристика доступности жилья в Москве и Московской области
Обобщая информацию, приведенную в расчетах, можно констатировать, что ситуация с доступностью жилья в Москве обстоит значительно лучше, чем в Московской области. Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м на вторичном рынке в Москве в 2005 г., с учетом потребительских расходов, составила более 13 лет. Этот показатель значительно хуже общероссийского. Прогнозные значения КДЖ также свидетельствуют о том, что ситуация с доступностью жилья в Москве в ближайшие годы только ухудшится.
В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже почти 36 лет, несмотря на то что площадь условной квартиры несколько меньше - 52 кв. м. Анализ ситуации в Московской области позволяет сделать вывод о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Однако реальная картина в большей степени обнадеживает, чем результаты анализа с использованием данных по официальной зарплате. Дело в том, что большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в Москве и получают одинаковую с москвичами зарплату.
Официальные данные по заработной плате занижают уровень дохода, поскольку домохозяйства могут получать его и из незадекларированных источников. В соответствии с некоторыми исследованиями в середине и в конце 1990-х гг. неофициальный сектор экономики России составлял 40 - 45% ВВП, а задекларированный - более 30% дохода семьи. Крайне важным является поиск пути решения проблемы с "серым" компонентом дохода. В частности, как легализовать незадекларированный доход от законной деятельности. Сбережения средств, поступающих из незадекларированных источников, также искажают результаты анализа способности домохозяйств осуществлять выплаты по ипотечному кредиту в течение длительного периода времени.
Проведя расчет коэффициентов доступности жилья при его покупке с использованием гражданами собственных средств и накоплений, необходимо оценить, как повлияет на доступность использование банковского ипотечного кредита. Очевидно, что ипотека позволяет приобретать жилье сразу, а не копить на него десять лет. Для того чтобы определить величину коэффициента доступности жилья при ипотечном кредитовании, необходимо преобразовать формулу (2).
Суть преобразований заключается в следующем. Произведение V х S представляет собой стоимость квартиры, приобретаемой с использованием ипотечного кредита. Стоимость квартиры можно выразить в виде суммы двух показателей: собственных накоплений домохозяйства и банковского ипотечного кредита, предоставляемого под залог приобретаемого жилья. Оба этих показателя записываются в знаменатель формулы (2) в качестве дополнительной доходной составляющей семейного бюджета. В результате формула (2) примет следующий вид:
V х S
K = -------------------------------------------------, (8)
IEM / x x \
| --- х V х S + (1 - ---) х V х S + (I - E) х N |
\100 100 /
где К - КДЖ с использованием ипотечного кредита (индекс M
IEM
означает "mortgage lending" (ипотечное кредитование));
х - процент собственных накоплений (x >= 10%);
x
--- х V х S - собственные накопления;
100
x
(1 - ---) х V х S - средства, предоставляемые банком в виде
100
ипотечного кредита на приобретение жилья стоимостью V х S,
размер которых зависит от величины собственных накоплений.
Соответственно, чем больше собственных средств имеется в наличии у
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.