Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:
· По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.
· По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 – 50 кв. метров.
· По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.
· По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.
По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.
Таблица 13.
Параметры сравнения
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Адрес
ул. Латышская
ул. Мира
Ставка арендной платы,
(тыс. руб./мес.)
8500
9500
9000
Площадь общая, кв.м.
31
35
31,8
Источник
ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»
Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.
Использование валового рентного мультипликатора (МВР).
Подход к оценке с использованием МВР основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).
Применение подхода по доходу с использованием МВР проводилось в три этапа:
Был определен валовой рентный мультипликатор, отражающий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).
Валовой рентный мультипликатор был получен на основе анализа рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной платы на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.
Таблица 14.
Приведенная цена продаж (руб.)
Арендная плата за год
(руб.)
Валовый рентный мультипликатор
1 726 728
102 000
16,93
2 244 733
114 000
19,69
1 998 059
108 000
18,50
Среднее значение мультипликатора
18,37
По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.
Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоставимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.
Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.
Таблица 16.
Показатели
Оцениваемый объект
Объекты - аналоги
№1
№2
№3
Ставка арендной платы (руб./ мес.)
Скорректированная цена
9 014
8 076
8 921
валовая корректировка
6
15
чистая корректировка
-15
-1
веса
0,44
0,20
0,36
аренда в месяц
8 793
3 982
1 614
3 197
стоимость аренды
105 519
По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.
Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).
Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:
105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля
Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.
Также осуществляется расчет для двухкомнатной квартиры.
Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.
Таблица 17.
ул. Полубоярова
ул. Рижская
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)
13000
10500
10000
52
42,5
40
Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 18.
Таблица 18.
Приведенная цена продаж
Арендная плата
2 836 751
156 000
18,18
2 096 729
126 000
16,64
2 072 061
120 000
17,27
17,36
Из данных таблицы следует, что среднее значение мультипликатора для двухкомнатной квартиры составляет 17,36
Расчет по определению рыночной арендной платы представлен в таблице 19 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 20.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16