1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

2) обе стороны сделки хорошо осве­домлены о предмете сделки;

3) действуют в своих интересах;

4) объект оцен­ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);

5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения к со­вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про­изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це­нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан­та в данной области.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден со­гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч­ных условиях.

Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина ко­торой определяется по установленной государственными органами мето­дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз­водства» и «стоимость замещения».

Стоимость воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масшта­бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ­ной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевает­ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио­нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи­ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ­екта оценки в физическом отношении считается «новой».

Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля­ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива­лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех­нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со­зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе­ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто­имости.

От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая мо­жет отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Други­ми словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) мо­жет быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъ­ективного характера. Такими факторами могут являться, например, не­стабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижи­мое имущество данного вида), изменение моды, представление потребите­ля об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто исполь­зуют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в мень­шую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.

Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от­метить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сдел­ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:

1) определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

2)использование имущества в качестве предмета залога;

3)продажа или иное отчуждение имущества;

4)переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

5)передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

6)ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при воз­никновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

7)выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие иму­щества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

8)проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра­вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

9)составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз­никновения спора о стоимости этого имущества.

Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис­следовательского и иного характера по определению стоимости имущест­ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто­имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст­вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательст­вом об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потреби­тели услуг оценщиков).

К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

1) отдельные материальные объекты (вещи);

2)совокупность вещей, составляющих имущество физического или юри­дического лица, включая имущество определенного вида (движимое имуще­ство или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);

3)право собственности и иные вещные права на имущество или от­дельные вещи из состава имущества лица;

4)право требования, обязательства (долги);

5)работы, услуги, информация;

6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юри­дического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода­тельством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надле­жащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на не­го договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое зна­чение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

1)отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов иму­щества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;

2)формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, яс­ными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного тол­кования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведе­ния, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объ­екта оценки;

3)  отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные рекви­зиты, к которым относятся следующие:

а)  дата составления и порядковый номер отчета;

б)  основание для проведения оценки;

в)  юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;

г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при­
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собст­венника);

д)  стандарты оценки, характеристика основных источников исполь­зованной для оценки информации, а также принятые допущения и огра­ничения;

е)  алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве­личина с указанием пределов применения полученного результата;     

ж)  дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные харак­теристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указы­ваться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступ­ления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16