По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Показатели
Объекты - аналоги
№1
№2
№3
Цена продажи (тыс.руб.)
2 146,063
2 220,066
2 244,733
Скорректированная цена
2 035,587
1 996,787
2 168,715
кол-во корректировок
3
4
6
валовая корректировка
15,3
12,3
37,0
чистая корректировка
-4,7
-10,3
3,0
веса
0,38
0,40
0,21
По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 8.
цена продажи (тыс. руб.)
общая площадь (кв.м.)
цена за кв.м. (тыс. руб.)
чистая корректировка (%)
итого за кв.м. (тыс. руб.)
вес
стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1
44
48,774
46,505
46,887
объект №2
48
46,251
41,465
объект №3
40
56,118
57,826
Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.
Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.
Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.
Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.
Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.
Таблица 9.
Параметры
сравнения
г. Наро-Фоминск
ул. Ленина
ул. Рижская
ул. Латышская
Цена продажи (руб.)
2 762 748
2 960 086
3 058 757
Общая площадь
55.2
56.5
60
Этажность дома/ этаж
квартиры
5/3
5/2
Техническое состояние
удовлетворительное
отличное
нормальное
Источник
ООО “Недвижимость
Ипотека Оценка”
Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.
Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.
Таблица 11.
2 762,748
2 960,086
3 058,757
3 061,130
2 764,302
2 751,948
2
38,0
10,4
21,2
26,0
-6,4
-9,2
0,23
0,42
0,35
По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:
№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 12.
55,2
50,050
63,088
51,270
2 960,088
56,5
52,391
49,014
50,979
46,308
По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.
Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.
2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.
Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
