3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого  объекта  в  

     ценах 1969 года:

                                                        S1969 =K х C1969  хV,

            где    K – корректировочный коэффициент;

                     V  - строительный объем здания.

4. Определяется полная восстановительная стоимость  S1984  оцениваемого  

    объекта в ценах 1984 года:

                                                      S1984  = K1984 х S1969 ,

             где   K1984  - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам

                                  1984 года, который определяется в соответствии с

                                  Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

  5.  Рассчитывается полная восстановительная стоимость  ST  оцениваемого

       объекта на текущую дату оценки;

                                                      ST =KT х S1984 ,

               где   KT – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен

                                на текущую дату оценки, который определяется по соответству-

                                ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.

 6. Оценка износов.

   В соответствии с затратным методом должны быть учтены

  три вида износов: физический, функциональный и внешний.

  - Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия  на

  конструктивные элементы объекта природно-климатических   факторов

  внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов

  из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных

  весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент

  физического износа здания рассчитывается по формуле:

                                         И  =  q1 u1  +  q2 u2  + …+ qn un  ,

             где     qi -  удельный вес   i – го конструктивного элемента;

                       ui -  износ   i – го  конструктивного элемента в %;

                       n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

                                                                - 26 -

- Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-

экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают

 существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.

- Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

7.  Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого

 объекта недвижимости на дату оценки:

                                                       От = Sт х (100 – И):100.

  Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 3.

                                              Табл.3. Расчет полной восстановительной стоимости склада  

                                                            продовольственных товаров с участком земли

________________________________________________________________________________

№  Наименование    Инв. Ед.   Общее    Стоимость Полная  Индекс   Индекс       Полная вос-

пп       объекта            №,   изм. кол-во    ед.изм.,      восста-  перехода перехода  становитель-

                                    лит.          ед. из-      руб.          новит.    к ценам   к ценам  ная стоимость

                                                     мерен.                      стоим.      1984 г.    1998 г.      в  ценах на

                                                                                       в ценах                   с НДС         01.01.98 г,

                                                                           .             1969 г.,                                          руб.

_______________________________________________________________________________

1.ЗДАНИЕ СКЛАДА        м3     6000        14,70        88200       1.18     18159,68       1601683776 

2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ        га       1,2        700000000                                                      840000000

Примечания: а) 14,7руб.=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района;  б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);

д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка

умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.

 При определении  процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.

 Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; ) физический износ земельного участка не начисляется.

 Результаты расчетов по определению физического  износа представлены в таблице 4.

                                                          - 27 -

                                                             Табл.4. Определение  физического  износа склада

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13