|
|
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи :
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид :
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5 :
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4 :
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2.
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект№5
Цена продажи
65000
78000
56000
70000
54000
Передача права собст-
венности
полное
полное
полное
полное
полное
Корректировка правоспос.
65000
78000
56000
70000
54000
Условия финансиров.
не рыночные
не рыночные
не рыночные
не рыночные
рыночные
Корректир-ка на условия финансиров.
- 3000
- 8000
0
0
0
Скорректированная цена
62000
70000
56000
70000
54000
Условия сделки
коммерческие
коммерческие
коммерческие
коммерческие
коммерческие
Корректир-ка на условиях сделки
0
0
0
0
0
Скорректированная цена в условиях рынка
2 недели
6недель
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.