Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.
Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.
В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий.
В различных разделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала. В микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.
В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте.
Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.
Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации : если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причём стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещё отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы.
Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.
Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции :
Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.
Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.
При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.
Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :
- выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами ;
- выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;
- выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.
В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.
Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.
При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.
Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на :
- инвестиции в финансовые активы ;
- инвестиции в реальные активы ;
- инвестиции в нематериальные активы.
Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными активами – физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами – патенты, торговые марки и т.п.
Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценка недвижимости являются основной темой настоящей работы.
Глава 1.
СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
