При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует руководствоваться следующими основными принципами :

Принцип 1.Объём и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга.

   Степень подробности описания объекта мониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что витающая в смежных профессиональных кругах мысль о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя романтикам. С одной стороны, было бы замечательно, иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться (в различной степени ) элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение к недвижимости путём закрепления за собой эксклюзива на ведение различных кадастров.

   С другой стороны, следует чётко различать «информационную» и «рабочую» составляющие информации для мониторинга рынка недвижимости.  Включение в информационные массивы для мониторинга большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта, препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга. Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз ещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации.

Таким образом, в информационный массив следует включать только «рабочую», то есть минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию.

Принцип 2.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций.

Идея данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации, необходимой и достаточной для реализации аналитической функции.  Если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.

Принцип 3.Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации.

Принцип 4.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.

Смысл двух приведенных принципов достаточно прост. Качество мониторинга и аналитической работы зависят от качества структуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются объекты недвижимости.  К настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других

местных условиях. Однако, такие отличия могут составлять не более 5-10% от общего объёма информации. А это значит, что уже сегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90% информационных массивов.

В качестве основы для таких форматов можно рассматривать «обкатываемые» в течение нескольких лет и хорошо зарекомендовавшие себя системы Российской Гильдии Риэлторов (КИнАС РГР - жилая недвижимость) и Санкт-Петербургского Исследовательского Центра Оценки Активов (ValMaster Technology - коммерческая недвижимость). Именно эти системы созданы теми, для кого анализ рынка недвижимости стал основной профессией.

Принцип 4.Информационный массив должен постоянно обновляться.

Содержание анализа.

В зависимости от особенностей конкретного мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей наглядности рассмотрим  рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы .

   На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости. К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:

·        по составу передаваемых прав собственности;

·        по типу недвижимости.

Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложения на душу населения,

обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.

   На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). К общим позициям анализа следует отнести :

·        объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города ;

·        распределение сделок и предложений по диапазонам площадей;

·        распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д ) ;

·        распределение сделок и предложений по диапазонам цен ;

Задачей третьего этапа является  выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.

Получение обоснованных выводов при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа. К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление  может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых.