|
|
29.2% |
349.5 |
|
|
Московский |
16.8% |
399.9 |
|
|
Невский |
19.5% |
367.2 |
|
|
Петроградский |
4.2% |
438.8 |
|
|
Приморский |
25.0% |
367.6 |
|
|
Фрунзенский |
22.7% |
380.1 |
|
|
Центральный |
4.3% |
434.8 |
|
|
Всего : |
15.9% |
383.1 |
Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше.
Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального» по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.
Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых «сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья (Рис 3 и 4).
Рис 3.
Индексы цен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья.
Рис 4. Удельные цены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м)
в основном, благодаря тому, что представление об «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как «старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.
В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений – «минимального» жилья.
Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью : в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.
3.3. Новое строительство: в начале ценового витка.
До этого момента мы рассматривали вторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее, крах крупного застройщика (группа юридических лиц «Виадук»), а также повышение себестоимости строительства и прогнозы на сей счет (по данным
Регионального центра по ценообразованию в строительстве) заметно переключили интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья.
Причиной для панических настроений на первичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы, энергоносители и транспортные услуги. Только за период с июля по октябрь цемент подорожал на 30%, газобетон, кровельные материалы, щебень - на 15%. Стоимость строительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15%. Участились перебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваются сроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, что подошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объёме повышение себестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах. Первичный рынок достаточно инертен (среднее время реализации одного проекта – 2,5 года), и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертом квартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожание стройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15%.
В настоящий момент цены на строящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдались летом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдается сезонный спад продаж.
Оживление в отделах продаж строительных компаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынка считают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждают они сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы не спугнуть клиентов.
Рис 5. Динамика изменения средней удельной цены кв. м в группе домов.
Прошлое и настоящее положение дел на рынке иллюстрирует Рис 5. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку (группу домов) вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость 1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график наглядно демонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняется постоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно - ростом цен на рынке. В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие по сравнению с мартом. Однако в течение второго квартала эта величина снова поднимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификой питерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии в декабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным и строящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, за период с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537,7 тыс. кв. м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за два последних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можно прогнозировать, что (как это было в феврале 2000) в начале 2001 года средняя удельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле. Затем она снова будет подниматься вместе с ростом себестоимости строительства.
В течение прошлого года структура предложения на первичном рынке практически не изменилась (см. Рис 6).
Рис 6. Структура предложения на первичном рынке
Процентное соотношение объёмов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом «зачёте» кирпичное домостроение. Его объём оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как «другие»). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится. Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные «БН».
3.4. Средняя цена по району.
Ценовая карта Петербурга за прошедший год почти не изменилась. Рис 7, отражающий изменение удельной цены квартир в разных районах
города, не показывает каких-либо резких подъёмов и спадов. Как свидетельствуют данные телефонной справочной службы «Квартирный Вопрос», традиционно высок интерес потенциальных покупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметить значительное увеличение цены в Приморском районе, где ведётся активное жилищное строительство.
Рис
7. Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга
Самым дорогим с точки зрения квартирного рынка городским районом по-прежнему остается Московский. Это обусловлено в первую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья (выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах не задерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой «рейтинг» района). Еще одна заметная ценообразующая особенность района – большое количество выставляемого на продажу жилья повышенной комфортности («сталинских» квартир, отремонтированных с претензией на евростандарт). По всей видимости, все это - отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московского проспекта, но так или иначе, «средняя квартирная температура по району» стабильно превышает отметку $400/кв.м. К числу «дорогих» по-прежнему относятся районы старого фонда - Центральный, Василеостровский, и Петроградский. Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры является соседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский (здесь квадратный метр среднестатистического жилья почти на $ 100 дешевле). Нельзя не заметить, что в общем объёме предложения доля Красносельского района – всего 3.9%, в то время как Московский район – это 6.6% от числа всех выставленных на продажу городских квартир – то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительно больше. Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самое востребованное рынком жилье – стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в более или менее тихих «спальных» районах.
Подводя итог, надо отметить, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И «нижний этаж» квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и не совсем своё жильё, но уже крышу над головой, - это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события. Для того чтобы делать прогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса «БН» за два последних года (Рис 8). В первой половине 1999 года долларовое значение, показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажу петербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причём более всего обесценивалось именно самое дешёвое жильё.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.