4.Криминогенная обстановка на рынке.

         Несовершенство механизма лицензирования.

         5. Несовершенство законодательства.

     Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

   Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

    Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Закон  «Об инвестициях в недвижимость Санкт-  Петербурга»

                                             Принят

              Законодательным Собранием Санкт-Петербурга

                                        9 июля 1998 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона

 1. Настоящий Закон определяет  условия и порядок  осуществления инвестиционной  деятельности,  направленной на  застройку  земельных участков,  на  завершение  незаконченных  строительством   объектов, реконструкцию   зданий,  сооружений,   их   частей,  находящихся   в распоряжении Санкт-Петербурга, в  целях получения прибыли  (дохода), если   результатом   инвестиционной 

деятельности   является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь).

2. Настоящий Закон определяет права и обязанности инвесторов  в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии  с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их  взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга,  а также  определяет   права  и   обязанности  исполнительного   органа государственной власти Санкт-Петербурга.

 3. Настоящий  Закон   не   распространяется  на осуществление инвестиционной деятельности в отношении отдельных жилых и встроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов.

Владимир Яковлев в порядке законодательной инициативы внёс на рассмотрение Законодательного Собрания Петербурга проект закона «О внесении изменения в Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга». Цель законопроекта - приведения местного законодательства в соответствие с федеральным.

Глава 3. Рынок жилья в Петербурге в 2000 году.

                        3.1.   мониторинг

    В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон»  летних отпусков... События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

   Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

   Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

  Главная выявленная  особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.

Рис 1. Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах

Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало.

   Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

   Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

   В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в «БН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

   Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира : единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

   По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые  варианты.

  Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

       3.2.  Квартирные сегменты: большие и маленькие.

   Обозначенный специфический спрос на «минимальное» жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования : однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

   Отмеченное экспертами  увеличение цен на самые дешёвые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или «корабле» на окраине Красносельского района – Рис 2) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

Рис 2. Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат.

Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, «новая» панель) в спектре предложений риэлтерских фирм не так много (см.Таблица 1 и 2). Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно–

стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты.

          Однокомнатные квартиры: доля предложения,                   удельная цена.

Таблица 1.