Рефераты. Разработка мероприятий по повышению эффективности работы челябинского филиала Внешторгбанка за счет ...

 организаций



Имущества

Ценных бумаг

 

Недвижимость

Транспортные средства

Прочие имущества


Рис.2. Методы обеспечения возврата кредита

В случае если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кредита, банк направляет ему извещение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату просроченных процентов;

- на уплату срочных процентов;

- на погашение просроченной задолженности по ссуде;

- на погашение срочной задолженности по ссуде.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взыскание кредита.

Процентная политика российских банков строится сегодня с учетом рентабельности банка, а также интересов развития экономики страны в целом. Ориентируясь на эти две задачи, банк рассчитывает факторы, влияющие на уровень ссудного процента, и устанавливает ставку по каждой конкретной ссуде.

Ставки процента по активным операциям банка определяются с учетом официальной учетной ставки Центрального банка, кредитной маржи по различным категориям клиентов, вида и срока предоставления ссуды. Современные коммерческие банки при кредитовании  своих клиентов подходят к каждому из них индивидуально. В частности, ставки процента определяются в процессе переговоров между заемщиком и банком. Факторы, которые учитываются при определении величины платы за кредит, включают:

- издержки привлечения средств (уровень средней процентной ставки по депозитам);

- степень риска, присущий данной ссуде (включая состояние обеспечения);

- срок погашения ссуды;

- расходы по оформлению ссуды и контролю за ее погашением. (интересно отметить, что в западных банках величина этих расходов исчисляется в процентах к сумме ссуды и складывается из объема работ по анализу кредитоспособности, затрат, связанных с получением и периодической проверкой залога, инкассацией платежей. В российских банках, как правило, величина расходов по ссудам не рассчитывается, а определяется приблизительно.);[4]

- ставки банков – конкурентов;

- характер отношений между банком и заемщиком (в том числе доходы от средств на депозитном счете заемщика и расходы по оказанию ему услуг – оплате его счетов и т. п.);

- норма прибыли, которая может быть получена при инвестировании средств в другие активы.


1.3. Жилищные ипотечные кредиты


Одним из видов потребительского кредитования является жилищный ипотечный кредит. Ипотечный кредит – это форма кредитования под залог недвижимости различного вида.[5] В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, - земельный кредит;

- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, - строительный кредит;

- долгосрочный кредит для приобретения жилья – кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Суммы выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости – ипотеки:

- залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

- залог земельного участка под строительство жилого объекта;

- зоолог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;

- залог приватизационной квартиры в многоквартирном доме.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операции с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализующих частную собственность на землю и операции по ее купли-продажи, залогу, сдаче в аренду и т.п. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.п. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.

В настоящее время Правительство России все больше внимания уделяет жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 г. Указом Президента РФ утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования  сводится к созданию рыночной системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.

Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке – банки-кредиторы и институциональные инвесторы – операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).


1.4.          Методики оценки кредитоспособности физических лиц


Мировая банковская практика выработала ряд правовых принципов кредитования частных лиц, которые должны соблюдаться кредиторами и заемщиками.

Если физическое лицо получает от банка кредит, то для этого требуется заключить кредитный договор. Перед его заключением банк обязательно проверит, кредитоспособен ли потенциальный заемщик.

Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка по определению возможности ссуды. Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком заемщика с точки зрения возможности и целесообразности ему ссуд, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором. Анализ кредитоспособности клиента позволяет банку, своевременно вмешавшись в дела должника, уберечь его от банкротства, а при невозможности этого - оперативно прекратить кредитование такого заемщика.

Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации, характеризующей способность клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения ссуды, наличие у заемщика имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданной ссуды и т.д. Кроме того, банковский работник обязан анализировать рыночную конъюнктуру, тенденции ее изменения, риски, которые испытывают банк и его клиент и прочие факторы. Источниками информации об индивидуальном заемщике могут быть сведения с места работы, места жительства и т.п.

При анализе кредитоспособности заемщика банк учитывает множество факторов, из которых складывается репутация отдельной личности. По принципу принадлежности к определенной сфере деятельности человека все факторы распадаются на: социальные, профессиональные, имущественные, специальные банковские и другие.

К социальным факторам относятся: возраст, семейное положение, число иждивенцев и т.п.

К профессиональным факторам относятся: профессия, квалификация, род занятий, продолжительность работы на одном месте и т.п.

Имущественные факторы характеризуют финансовое положение клиента. К ним относятся: размер среднего остатка вклада, состояние счета, наличие овердрафта, качество погашения предыдущих кредитов, общая сумма сбережений, наличие недвижимости, способ владения имуществом и т.д.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.