Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам (Ек = 0,03).

Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года).

Вторым слагаемым стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, складывается из двух основных частей:
а) дисконтированной земельной ренты;
б) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С,

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, руб/га;
С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, руб/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства страны, определяется как сумма соответствующих показателей по всем субъектам Российской Федерации.

2. Земли поселений

Согласно статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений, как элемента национального богатства страны, является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Городские земли - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека.

Ценность городских территорий неодинакова. Она зависит от величины города, его народнохозяйственного профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична, меняется во времени и, главным образом, растет.

Критериями комплексной экономической оценки территорий поселений являются:

• инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;
• оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;
• природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;
• экологическое состояние окружающей среды;
• уровень развития социо-культурного потенциала;
• расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;
• другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др.

Оценка территории производится по оценочным экономико-планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые можно объединить в три категории показателей.

Первая категория показателей отражает общественно-необходимые затраты на освоение территорий под строительство. Сюда включаются:

• балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;
• затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;
• стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки магистральных коммуникаций, сетей местного и районного значения с сооружениями на них. Также должны быть оценены системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая категория показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе:

• при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли неамортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;
• при освоении новых территорий - затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно-ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов. Здесь в стоимостном выражении оцениваются:

• функциональные удобства территорий для проживания населения и размещения различных объектов строительства;
• природно-климатические особенности и рекреационная ценность территории;
• привлекательность (престижность) территорий;
• социально-культурный потенциал, развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости участков городских территорий.

Все три категории показателей комплексной экономической оценки территорий в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую ценность земель поселений.

Дополнительно, как показывает практика, при оценке земель поселений необходимо учитывать следующие положения.

Первое положение заключается в том, что земли поселений отличаются от иных категорий земель наличием хорошо развитой системы улучшений всех видов инфраструктуры, созданной многолетними вложениями труда и капитала. Естественно, что эта система улучшений земель поселений подлежит постоянному воспроизводству. С другой стороны, просматривается обратная связь, согласно которой затраты на систему поддержания улучшений земель являются объективным ориентиром для обоснования нормативов земельных платежей, а в последующем и единого налога на недвижимость.

Второе положение определяется отсутствием пока еще в полной мере основных объектов земельных отношений в поселениях - земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Выход из этой ситуации заключается в том, что в качестве "промежуточного" объекта массовой оценки земель поселений лучше всего использовать кадастровый квартал. Это, в свою очередь, дает определенные основания для обеспечения необходимого статуса кадастровой информации и получения предварительных рентных характеристик земельных участков, входящих в соответствующий кадастровый квартал. Указанный подход с использованием кадастровых кварталов позволяет обеспечивать необходимую точность и достоверность результатов оценки земель поселений.

Третье положение заключается в том, что ценность земель поселений имеет устойчивую тенденцию к возрастанию. Это обусловлено рядом факторов: ограниченностью площади земель поселений как ресурса; невоспроизводимостью указанного ресурса; ростом дефицитности на свободные земельные участки; увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития строительства и инженерной инфраструктуры; уникальностью способности земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала; жесткой географической привязкой земель поселений; невозможностью их регионального перераспределения.

Практика показывает, что на оценку земель поселений, как составляющих национального богатства страны, существенное влияние оказывают следующие факторы: положение в экономическом регионе Российской Федерации; положение в природно-климатической зоне; численность населения; статус городского поселения и связанный с ним социально-культурный потенциал; историческое наследие; курортные территории; туристические центры; важнейшие региональные зоны отдыха; морские порты; приграничные территории; свободные экономические и оффшорные зоны; добыча и переработка экспортного сырья и производство полупродуктов на его базе; наличие крупных аэропортов, железнодорожных узлов и речных портов; финансово-деловая деятельность; развитие науки и производств высоких технологий; депретивная структура производств, требующих реструктуризации; положение в зонах, требующих особо крупных инвестиций для восстановления окружающей среды, в том числе в зонах экологических бедствий.

Оценка земли поселений, как составляющих национального богатства страны, определяется по следующей формуле:

Озп = (Qo х Еп / Ек) х Кф х Км,

где: Озп - показатель оценки земли поселений, как составдяюгцей национального богатства страны, руб/м.кв.;
Qo - затраты на освоение и обустройство территории, руб/м.кв.;
Еп - норма прибыли, б %;
Ек - норма капитализации, 0,03;
Кф - коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка в общегосударственной, региональной и местной системах расселения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12