Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

 Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[15]

ГЛАВА 3 кредитование физических лиц СБЕРБАНКОМ РФ

3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ

Рейтинг банков - лидеров на рынке долгосрочного кредитования физических лиц

Общая тенденция - банки «удлиняют» сроки кредитования физических лиц - совершенно очевидна, и не вызывает сомнений ни у кого из экспертов. По мере роста доходов населения и повышения уровня экономической грамотности людей привлекательность экспресс-кредитования (или так называемых товарных кредитов) и для банков, и для заемщиков падают.

Для первых предоставление займов на короткие сроки и небольшие суммы все больше чреваты рисками, так как такое кредитование проводится по упрощенной системе проверки платежеспособности заемщика. Для вторых слишком большим оказывается разрыв между декларируемой в договоре процентной ставкой и реальной стоимостью обслуживанием займа. А если ставка названа верно, то она представляется заемщику непомерно высокой: ведь в ряде случаев речь идет о том, что вещь покупается с «прибавкой» в 25-30% к ее первоначальной цене.

Поэтому налицо перенос центра тяжести в кредитных портфелях банка с краткосрочных потребительских кредитов на кредитные программы, рассчитанные на сроки свыше 3-х лет. В эту категорию попадают нецелевые долгосрочные кредиты, суммы которых могут достигать 300-500 тыс. рублей, а в некоторых случаях даже и 1 млн. рублей. Часть этого кредитного портфеля составляют автокредиты, которые также выдаются на длительные сроки. И, конечно, в эту же категорию попадают ипотечные и жилищные кредиты, сроки по которым сейчас составляют на рынке в среднем от 10 до 20 лет.

О том, насколько привлекательным становится для банков долгосрочное кредитование, можно судить по приведенным ниже данным. Многие лидеры кредитования физических лиц увеличили долю займов, предоставленных на сроки свыше 3-х лет, на сотни, а в отдельных случаях, даже на тысячи процентов. Лидерами по темпам роста объемов таких кредитов стали ВТБ-24 и Промсвязьбанк: правда, в первом случае речь, скорее, может идти не о личных достижениях банка, а о передачи ему значительной части портфеля кредитования физических лиц «большим ВТБ». У материнской структуры при этом объемы кредитования физических лиц на сроки свыше 3-х лет сократились на 65,4% по сравнению с октябрем прошлого года.

Если же говорить о самих объемах такого кредитования в арифметическом выражении, то первую строчку в рейтинге продолжает удерживать признанный лидер кредитования физических лиц - Сбербанк. Как подчеркивают эксперты, клиентов СБ не отпугивает тот факт, что этот банк предъявляет самые жесткие требования к потенциальным заемщикам - например, работает только с теми, кто в состоянии либо предоставить надежных поручителей, либо предъявить официальное подтверждение своих доходов.

В то же время темпы роста объемов долгосрочного кредитования у Сбербанка не слишком высокие: за год, прошедший с октября 2005 года по октябрь 2006 года, они увеличились всего на 49,6%, в то время, как у Росбанка, занявшего в рейтинге второе место, выросли за тот же период почти на 400%.

Неплохие показатели продемонстрировали и «дочки» иностранных банков, и банки, вошедшие в состав иностранных финансово-кредитных групп. Так, Импэксбанк, который с недавнего времени стал составной частью бизнеса группы Райффайзен, увеличил долю долгосрочных займов в своем портфеле кредитования физических лиц более, чем на 100%. А темпы роста объемов такого кредитования в Райффазенбанке - Австрия и Ситибанке составили соответственно 63,6% и 47,9%.

Очень интересным в данном случае представляется ситуация с Альфа - Банком. Если год назад объемы долгосрочного кредитования в этом банке были весьма скромными, то за прошедшее время они выросли более, чем в 6 раз. При этом банк значительно сократил объемы кредитов, предоставленных на срок до одного года, что само по себе свидетельствует о переносе центра тяжести с экспресс-кредитования на нецелевое потребительское кредитование, автокредитование и ипотечное кредитование.

Такой шаг представляется тем более объяснимым, если учесть, что риски невозвратов по этим трем видам кредитования существенно ниже, чем аналогичные риски при кредитовании физлиц на короткие сроки и на сравнительно небольшие суммы.

Источник: данные ЦБ РФ

Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 1.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке). Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

 Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13