С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:

расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;

расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.

К первой категории можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.

Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.

Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше.

Существенное значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять структуру затрат по этим составляющим. Если эти затраты возлагаются на арендаторов, то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата в данном случае существенно ниже.

Затраты на текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют повышенные требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический ремонт, производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную сумму. Поэтому в состав фиксированных затрат на проект следует заранее закладывать такую статью, как текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости комплекса.

Отдельной статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее наличия, парковочной площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации, телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения.

Целесообразно в составе постоянных издержек учитывать налоги на землю и недвижимость (имущество).

Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар. Земельный налог платят компании, имеющие участки в собственности; предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование. Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.

Имущество предприятий в настоящее время облагается налогом по остаточной стоимости, которая определяется исходя из стоимости его приобретения за вычетом накопленной амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме того, она, как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных фондов.

Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.

3.2 Финансовый план

Перейдем к конкретным расчетам.

Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки:

содержание телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;

текущий ремонт – 40000 долл./год;

охрана – 120000 долл./год;

оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;

содержание парковки у офиса – 25000 долл./год;

з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.

амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;

страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;

налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год;

налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.

Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.

Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:

Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м.

Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.

Годовая стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл.

Комиссионное вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.

Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма.

Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей – 95%.

Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.

Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.

Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл.

При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет

15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл.

Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.

Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.

Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1.

Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.

Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:

а) основанные на дисконтированных оценках;

б) основанные на учетных оценках.

Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.

Таблица 3.1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12