В состав предлагаемого комплекса входят модули:
· Формирование БД (входные формы)
· Администратор
· Пакет для Руководителя (ведущего специалиста)
К первому блоку при необходимости могут быть дополнительно разработаны утилиты или технологические инструкции для переноса информации из других систем учета и баз данных. Модуль Администратор предназначен для управления доступа к БД, редактирования атрибутов объектов учета, создания и управления типовыми запросами и отчетами. Пакет Руководителя позволяет получать оперативную отчетность, необходимую для управленческого анализа и принятия решений.
Такая автоматизированная система кадастра недвижимости Пушкинского района позволит:
· научно управлять процессом земельных отношений в Пушкинском районе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;
· формировать налогооблагаемую базу;
· повышать инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости Пушкинского района.
Прогнозирование динамики изменения платы земельного налога за пользование участком.
Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) ставки земельного налога:
минимальное значение - 5 % в год;
максимальное значение - 15 % в год.
Прогнозирование динамики изменения арендной платы за пользование участком.
Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) арендной платы за пользование участком:
Прогнозирование динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут).
Не рассчитывалась
Прогнозирование динамики изменения рыночной стоимости земельного участка.
Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) рыночной стоимости земельного участка:
Прогнозирование изменения нормативной выкупной цены земельного участка.
Прогнозируется снижение на 20 % нормативной выкупной цены с 1 января 2005 года за счет отмены НДС на продажу земельных участков.
Выводы и рекомендации:
Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком, на ближайший период являются:
· темпы инфляции;
· изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;
· изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;
· изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.
Изменение темпов инфляции учитывается ежегодно при утверждении федерального бюджета на соответствующий год.
Изменение законодательства в части изменения расчета земельного налога в Московской области (расчет земельного налога от кадастровой стоимости участка) вступит в действие с 1 января 2006 года. По предварительным оценкам по рассматриваемому участку увеличение земельного налога после перехода на новую систему расчета не превысит 15 процентов.
Необходимость изменения законодательства в части цены выкупа земельных участков рассматривается уже на протяжении 2-х лет. Однако до сих пор в Правительстве Российской Федерации нет согласованного проекта федерального закона. С учетом технологии разработки и принятия федеральных законов вероятность принятия таких изменений до 1 января 2005 года не высокая.
Таким образом, на ближайшие годы можно прогнозировать следующие границы динамики изменения земельных платежей за участок:
· минимальная динамика увеличения земельных платежей – 5 % в год;
· максимальная динамика увеличения земельных платежей – 15 % в год.
С учетом анализа стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15 процентов в год.
Формула расчета консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:
Т t
КЗН(Т) = ∑ [ЗНо x (1+ Кзн) ] , где
i = 1
КЗН(Т) – консолидированная (суммарная) плата земельного налога за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;
ЗНо – размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. рублей;
Кзн – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога:
Кзнмин = 0,05;
Кзнмах = 0,15;
t – номер очередного года;
Т – период времени, в годах.
Графики консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.1.
Формула расчета консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:
КАП(Т) = ∑ [АПо x (1+ Кап) ] , где
КАП(Т) – консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;
АПо – размер годовой арендной платы в расчетный период, тыс. рублей;
Кап – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы:
Капмин = 0,05;
Капмах = 0,15;
Графики консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.2.
Формула расчета прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка:
t
ПРС(t) = РСо x (1+ Кр) , где
ПРС(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t), тыс. рублей;
РСо – рыночная стоимость участка в расчетный период, тыс. рублей;
Кр – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) рыночной стоимости участка: Крмин = 0,05; Крмах = 0,15;
t – номер очередного года.
Графики рыночной стоимости участка при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.3.
Формула расчета консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка:
КСП(Т) = Кпр х НВЦо + ∑ [ЗНо x (1+ Кзн) ] , где
КСП(Т) – консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (Т) при выкупе участка, тыс. рублей;
НВЦо – нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период, тыс. рублей;
Кпр – поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка с 1 января 2005 года ( Кпр = 0,8);
Графики консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка для различных прогнозируемых вариантов приведены на рис.4.
Анализ различных моделей земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка показывает, что суммарные платежи при аренде участка сравняются с суммарными земельными платежами при выкупе данного участка только через 10 лет. График суммарных земельных платежей различных моделей землепользования приведен на рис. 5.
С другой стороны, выделение неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и продажа его по рыночной стоимости под индивидуальное жилищное строительство может дать дополнительный доход в размере 10,8 млн. рублей.
Таким образом, для рассматриваемого земельного участка целесообразен вариант выкупа земельного участка (т.е. вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
