Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (нежилого помещения, или земельного участка) в базу данных комитета по управлению имуществом Пушкинского района и определение возможных вариантов его использования.
Технологическая схема проведения инвентаризации муниципальной недвижимости Пушкинского района МО
Для точной идентификации правообладателей земельных участков инвентаризацию муниципальных земель можно провести совместно с налоговым управлением Пушкинского района.
Далее необходимо оценить стоимость каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затрат на его эксплуатацию. При этом в процессе оценки определяется стоимость не самого недвижимого имущества, а совокупности прав, которые может предоставить КУМИ Пушкинский район. Объектом стоимостной оценки может стать право собственности земельного участка или его аренды.
Качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества.
Рыночная стоимость муниципального земельного участка определяется только в денежных единицах (рублях, условных единицах).
Оценка стоимости муниципальной недвижимости Пушкинского района МО - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения.
Из всего многообразия целей, которые может преследовать оценка муниципальной недвижимости, вытекает и многообразие видов её стоимости.
Так, муниципальная недвижимость Пушкинского района обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Под полезностью в данном случае понимается способность этой недвижимости удовлетворять потребности её пользователя в течение какого–то определенного периода времени. Таким образом, стоимость муниципальной недвижимости в Пушкинском районе — это сумма, которую гипотетический покупатель готов на неё заплатить.
В силу различий в потребностях покупателей и состоянии муниципальной недвижимости Пушкинского района выделю два основных вида её стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
В процессе обмена наиболее распространенной и часто определяемой является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью муниципальной недвижимости понимается вероятная цена в денежном выражении, которую принесет её продажа КУМИ Пушкинского района на торгах (аукционе).
Стоимость в использовании характеризует полезность муниципальной недвижимости Пушкинского района при определенном варианте его использования. Т.е. отражает стоимость объекта для конкретного пользователя без учета эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла быть получена от ее продажи[12].
К этому виду, например, относится инвестиционная стоимость – стоимость муниципальной недвижимости для конкретного инвестора. В этом случае расчет стоимости должен основываться на оценке издержек и доходов этого инвестора.
Инвесторы очень нужны Пушкинского району, особенно в социальной сфере. С точки зрения привлечения инвесторов в Пушкинский район важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации. В настоящее время в КУМИ Пушкинского района для оформления операций с муниципальной недвижимостью для инвесторов требуются сроки, исчисляемые месяцами. А иногда и до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход муниципального бюджета.
Особенности инвестирования средств в социальную сферу Пушкинского района - это вложения в здравоохранение, просвещение и образование, благоустройство и озеленение, развитие физкультуры и спорта, организацию молодежного досуга, реализацию различных социальных муниципальных программ.
Такие инвестиции нацелены, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения Пушкинского района. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов, работы с ними сотрудников КУМИ Пушкинского района.
Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере Пушкинского района предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решения задач сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное).
Совершенствование управления муниципальным имуществом с точки зрения инвестиционных проектов проявляется в плановой разработке муниципальной инвестиционной политики, осуществляемой на основе концепции социально-экономического развития Пушкинского района.
Для КУМИ Пушкинского района оно включают:
· определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, (т.е. формирование инвестиционной стратегии Пушкинского района МО);
· разработку комплекса мероприятий по инвестированию;
· определение потребности в инвестиционных ресурсах;
· поиск и выбор источников инвестиций;
· формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.
Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики Пушкинского района МО является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита местного бюджета.
При оценке стоимости муниципальной недвижимости Пушкинского района важной задачей совершенствования управления является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской муниципальной недвижимости и прав на неё.
Создание единой системы учета КУМИ Пушкинского района позволит вносить в кадастр следующие сведения:
· физические размеры и характеристики конкретного объекта муниципальной недвижимости;
· сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта муниципальной недвижимости;
· наличие обременений и других ограничений прав собственности;
· общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
Сегодня в КУМИ Пушкинского района для этой цели уже задействованы некоторые решения с использованием компьютеров. К сожалению, эти решения не носят системного характера; в лучшем случае они представляют собой каталогизированный набор электронных документов (КНЭД). В итоге даже при наличии электронной версии каждого документа получение информации по какому-либо запросу ничем в принципе не отличается от работы с бумажным архивом.
На наш взгляд, такая система в руководстве КУМИ Пушкинского района не обеспечивают надежного хранения информации, не позволяют отслеживать «историю» объекта муниципальной недвижимости, не предоставляют средств автоматического контроля корректности вводимой информации.
Рассматривая недостатки существующей системы, мы видим, что ненадежность КНЭД как системы хранения документов носит двоякий характер. При таком способе хранения информации возможны потери как документа в целом, так и искажения информации в каждом из них, поскольку нет системы отслеживания редакций документа.
Что касается “истории” объекта недвижимости, то, как правило, в КНЭД КУМИ Пушкинского района хранится только текущая информацию об объекте, а предыдущая редакция “скидывается” в файловые архивы, которые со временем практически невозможно использовать как источник информации в силу бессистемности процессов создания и хранения.
Чрезмерно большое влияние “человеческого” фактора в КНЭД КУМИ Пушкинского района вызвано тем, что в них нет системы разграничения доступа, практически не используется система справочников, отсутствует система контроля ввода по “маске” и прочих возможностей для минимизации такого рода ошибок.
На данный момент на рынке программного обеспечения РФ существует целый ряд программных продуктов, позволяющих эффективно решить задачу учёта объектов недвижимости. Но, к сожалению, эти системы предполагает приобретение помимо предлагаемой программы еще и специального программного обеспечения (например, дорогостоящей системы управления базами данных).
Такого рода «тяжелые» решения требуют значительных усилий и расходов на адаптацию их к нуждам КУМИ Пушкинского района.
В этой связи, предлагаю к внедрению программный комплекс “Учет муниципальной недвижимости”, который позволяет в короткий срок начать эффективную работу по ведению базы объектов недвижимости. При его разработке я постарался учесть недостатки существующих систем.
В качестве базового объекта предлагается Объект недвижимости. Это правильно и с технической и с нормативной точки зрения (в ныне используемых нормативно-технических документах земельные участки Пушкинского района рассматриваются без отрыва строений как единый объект учёта). Другие два базовых объекта - Документы и Субъекты Права (арендаторы, собственники).
Объекты учета имеют необходимый набор предопределенных атрибутов, который может быть расширен конечным пользователем (оператором-специалистом).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
