Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

        1. К  недвижимым  вещам  (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,  участки  недр,  обособленные  водные объекты и все, что прочно связано с землей,  то есть объекты,   перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их   назначению невозможно, в том  числе леса,  многолетние насаждения, здания, сооружения.

       К недвижимым вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания, космические объекты[4].  Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

       2. Вещи,  не  относящиеся  к  недвижимости,  включая  деньги и   ценные бумаги,  признаются движимым имуществом.  Регистрация  прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Поскольку ничто не вечно под луной, находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятие недвижимости приобрело некоторые особенности.

Потому в Учебнике[5] изложено другое определение недвижимости:

«Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.»

Различия

в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

v     здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

v     обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

v     инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

v     стационарные сооружения благоустройства территории участка;

v     элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

v     другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

1.4  Стоимость на примере недвижимости.  Виды стоимости.

Стоимость недвижимости проявляется в цене, а цена – в денежном эквиваленте.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Эквивалентом измерения выступают деньги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В соответствии с целями и условиями оценки оценщик должен выбрать вид определяемой стоимости[6]:

Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. установлены следующие виды стоимости объектов оценки:

1.      Рыночная стоимость

2.      Виды стоимости, отличные от рыночной

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком

б) стоимость замещения объекта оценки

в) стоимость воспроизводства объекта оценки

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании

д) инвестиционная стоимость объекта оценки

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки

з) утилизационная стоимость объекта оценки

и) специальная стоимость объекта оценки

В Стандарте в Статье 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки сказано, что если в заявке на оценку или нормативном правовом акте не указан конкретный вид стоимости объекта, то установлению подлежит рыночная стоимость.

Цитата:

    «В случае,  если  в нормативном правовом акте, содержащем   требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта   оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор)   не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению   подлежит рыночная стоимость данного объекта.

    Указанное правило подлежит применению и в случае использования   в  нормативном  правовом  акте  не предусмотренных настоящим   Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих   вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная   стоимость", "разумная стоимость",  "эквивалентная  стоимость",   "реальная стоимость" и других.»

Далее Стандарт разъясняет более подробно суть каждого понятия.

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23