Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 23 марта 2003 года, составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).
Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа: = 1 601 300 руб
Оценка административно-хозяйственного здания в рамках сравнительного подхода.
Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.
Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:
№п/п
Наименование объекта
Стоимость предложения о продаже, руб
Площадь
общая,м2
Расположение
1
Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль,
1 800 000
532,6
окраина города, 3км от центра
2
Административно-хозяйственое здание совхоза
850 000
490,00
сельский район в 20км от города
3
Здание бывшей гостиницы
2 600 000
Центр города
4
Объект Оценки
?
497,26
окраина города, 5км от центра
В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб
ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб
Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)
В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.
В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.
Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.
Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):
Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;
Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;
Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:
Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.
Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.
Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.
Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.
Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:
Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:
Тип помещения
Полезная площадь, м2
Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год.
Потенциальный валовой доход, руб./год
1 этаж
125,26
960
1200
120249
150312
2 этаж
171,54
164678
205848
Затраты на ремонт
133560
237440
Итого
151367
118720
Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:
§ при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;
§ при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;
§ здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.
Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Потенциальный валовой доход, руб.
151367,00
118720,00
Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%)
22705,05
17808,00
Итого действительный валовой доход, руб.
128661,95
100912,00
Операционные расходы, %.
35%
36%
Чистый операционный доход, руб.
83630,27
64583,68
Общий коэффициент капитализации
22%
17%
Настоящая стоимость будущих доходов, руб.
380137,58
379904,00
Затраты на ремонт, руб.
133560,00
237440,00
Чистая настоящая стоимость проекта, руб
246577,58
142464,00
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23