Для строительства хозспособом в организационной структуре застройщика – действующего предприятия создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет конкретное строительство. При этом не возникает договорных отношений между строительным подразделением и исполнительным органом организации.
Данный способ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующих предприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательного назначения на территории существующего предприятия. При хозспособе строительные подразделения организации слабо оснащены высокопроизводительной строительной техникой, уровень квалификации строительных рабочих, как и уровень производительности труда, недостаточно высоки. Все это не способствует индустриализации строительства, созданию высокопрофессиональных строительных коллективов.
Однако этот способ имеет такие преимущества перед подрядным способом, как:
сокращение времени на различные согласования, связанные с выбором и использованием подрядчиков;
общая заинтересованность аппарата действующей организации-застройщика в быстром и качественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, расширению или техническому перевооружению;
единство руководства эксплуатации и строительства объекта.
При подрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказчиками.
При подрядном способе инвестор (застройщик) привлекает для организации и управления строительством специализированную организацию – заказчика. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционного проекта (договор на выполнение функций заказчика), в соответствии с которым заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора для финансирования строящегося объекта.
Взаимоотношения сторон при подрядном способе строительства регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), а также другими законодательными и иными нормативными документами по данному вопросу.
Метод строительства «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации, на основе сосредоточения функций управления на всех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре – у подрядчика. Строительство осуществляется как единый непрерывный комплексный процесс создания готовой строительной продукции по его стадиям:
проектирование;
выполнение строительно-монтажных работ;
комплектация объектов инженерным и технологическим оборудованием;
ввод объекта в эксплуатацию.
При строительстве «под ключ» функции заказчика передаются генеральному подрядчику (генподрядчику), который принимает на себя обязанности по обеспечению объекта проектно-сметной документацией и оборудованием. Он несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах сметной (договорной) его стоимости, а также сдачу объекта «под ключ».
Взаимоотношения сторон при строительстве объектов «под ключ» регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), Положением об организации строительства объектов «под ключ», утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 10.11.89 г. № 147 (которое применется в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации), а также другими законодательными и нормативными документами по данному вопросу.
Лицензирование
Лицензирование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями от 13.03.2002 г. № 28-ФЗ, от 09.12.2002 г. № 164-ФЗ) (далее – Закон № 128-ФЗ).
Лицензия – специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Лицензируемый вид деятельности – это вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с действующим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Закона к лицензируемым видам строительной деятельности относятся:
проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Перечень федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование, утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.02.2002 г. № 135 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для строительной деятельности лицензирующим органом является Госстрой России.
Процесс разграничения земельных ресурсов, при условии не найденного компромисса между властными структурами, является крайне трудной задачей.
Для подавляющего большинства участников земельного рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:
• информационная «прозрачность»,
• понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, • стабильность «правил игры».
Современное состояние земельного рынка не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которые относят к сильным игрокам рынка.
Поскольку только представители власти могут изменять «правила игры» на рынке, простые призывы о необходимости построения цивилизованного рынка в нашей стране ничего не могут изменить.
Универсальным требованием к предложениям по каким-либо новациям в «правилах игры» на рынке является следующее: все предложения должны быть выгодны властным структурам, а также коммерческим структурам, имеющим с ними «эксклюзивные» отношения (прежде всего – экономические и социальные).
В настоящее время есть определенные перспективные направления развития экономики нашей страны, в частности – рынка недвижимости, которые могут быть приемлемы для различных команд сильных игроков российского рынка. По мнению большинства экспертов рынка, таким направлением является ипотека в широком смысле этого понятия. Достаточно очевидно, что в соответствии с базовыми принципами рыночной экономики земельные участки не должны раздаваться бесплатно. Сделки должны совершаться по рыночным ценам, но совсем не обязательно за «живые» деньги. В мире используются и другие формы совершения сделок с помощью различных финансовых «инструментов», в частности, ценных бумаг.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29.07.98г. №135-ФЗ) определен перечень сделок с государственным имуществом, для которых требуется независимая рыночная оценка. Все необходимые методики, стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков России имеются. Даже тот факт, что при выкупе земельного участка под приватизированным предприятием будет только один покупатель, не является какой-то неразрешимой проблемой. В обязательных к применению Стандартах оценки (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01г. №519) имеется соответствующая к этой ситуации база оценки - стоимость с ограниченным рынком. Достаточно понятен и алгоритм определения этой величины – после определения рыночной стоимости земельного участка и из нее вычитается определенная экспертно скидка на ограниченность рынка. Далее необходимо признать правоту экспертов РСПП, которые указывают на невозможность для участников рынка одновременно заплатить порядка $100 млрд. Но федеральной властью может быть введена длительная рассрочка платежей для участников рынка, например, на 10-20 лет с возможностью досрочного погашения.
Оформить подобные сделки можно с помощью ценных бумаг, например, закладных. Тогда в российской экономике могут появиться так называемые «длинные» деньги, причем в большом объеме. Подобные деньги были в нашей стране до 1917 года и в советский период (система Стройбанка), но в настоящее время отсутствуют. Обслуживать эти денежные средства, которые не должны смешиваться с «короткими» деньгами, должны будут небанковские кредитные организации, которые будут выполнять функции ипотечных агентств.
Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2005 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2004 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.
В 2004 году инвестиции в основной капитал в России выросли на 10,9% по сравнению с 2003 годом. В декабре 2004 года инвестиции в основной капитал выросли на 10,0% по сравнению с декабрем 2003 года и составили 442,9 млрд. рублей.
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.
Задача, поставленная президентом Российской Федерации в Послании Федеральному собранию Российской Федерации об увеличении валового внутреннего продукта к 2010 году в 2 раза, не может быть эффективно реализована без роста инвестиций в основной капитал, а также без увеличения темпов строительства.
Строительный комплекс Российской Федерации объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс. строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленности строительных материалов, более 10 тысяч проектно-изыскательских организаций различных форм собственности.
В 2004 году (по предварительной оценке) удельный вес строительства составил: в ВВП — 7,3%, в инвестициях в основной капитал — 3,1%, в численности занятых — 4,9%, в основных фондах — 2,0%.
В 2004 году получили продолжение позитивные тенденции развития инвестиционно-строительной деятельности. Так, по данным Госкомстата России, в 2004 году объем инвестиций в развитие экономики и социальной сферы составил 2183,3 млрд рублей, что на 12,5%больше, чем в 2003 гoду.
Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2004 году составил 1164,8 млрд рублей, или 114,4% к уровню 2003 года. В 2004 году наибольший прирост объемов работ, выполняемых по договорам строительного подряда, был в Дальневосточном федеральном округе (133,9%), Сибирском федеральном округе (118,4%), Уральском федеральном округе (115,5%). Снижение объемов работ в этот период наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (99%).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
