страхования, в процессе которого возникает необходимость вычис­ления стоимости активов в преддверии потерь;

    налогообложения. При определении налогооблагаемой базы нужно
провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

    принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция иска­жает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая пере­
оценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реали­стичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия фи­нансовых решений;

    инвестиционного проектирования развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

    Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества пред­приятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

    Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия про­водится в случаях:

    продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы: избавить­ся от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; распла­титься с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущер­ба согласно решению суда и т.д.;

    получения кредита под залог части недвижимости;

    страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

    передачи недвижимости в аренду;

    определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

    оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капи­тал другого создаваемого предприятия;

    оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо ин­вестиционного проекта;

    оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

    Оценка стоимости оборудования необходима при:

        продаже некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально
устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежес­пособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономиче­ским и экологическим критериям;

    оформлении залога под какую-то часть движимого имущества для
обеспечения сделок и кредита;

    страховании движимого имущества;

    передаче машин и оборудования в аренду;

    организации лизинга машин и оборудования;

    определении налоговой базы для основных средств при исчислении
налога на имущество;

    оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставный ка­питал другого предприятия;

    оценке стоимости машин и оборудования при реализации инвести­ционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуали­зации предприятия и его продукции (услуг) проводится при:

    их перекупке, приобретении другой фирмой;

    предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется
рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

    определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия
незаконными действиями со стороны других предприятий;

    использовании их в качестве вклада в уставный капитал;

    определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для об­
щей оценки стоимости предприятия.

Обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, на­сколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права госу­дарства, субъектов Федерации, муниципальных образований или физичес­ких и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объек­тов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки установлена в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 8). К таким случаям согласно Закону относят­ся сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично России, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям .

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обяза­тельных к применению субъектами оценочной деятельности России, опре­делено 10 видов стоимости, в том числе:

    рыночная стоимость;

    стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

    стоимость замещения объекта оценки;

    стоимость воспроизведения объекта оценки;

    стоимость объекта оценки при существующем использовании;

    инвестиционная стоимость;

    стоимость объекта для целей налогообложения;

    ликвидационная стоимость;

    утилизационная стоимость;

    специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и норма­тивно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки по­нимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адек­ватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон дей­ствовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет ме­няться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточ­но информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицатель­ной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земель­ного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обосно­ванную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обла­дают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на откры­том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограни­ченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Раз­новидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объек­та оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость—стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, ут­вержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периоди­чески обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая.

П. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техно­логий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывает­ся невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

III.         В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оцен­ки различают стоимость при существующем использовании, ликвидаци­онную стоимость.

Стоимость при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функ­ционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экс­позиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, на­пример, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой рас­продаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвести­ционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизаци­онную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из до­ходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестици­онных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизацион­ных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть: различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объек­тами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8