Рефераты. Ипотечное кредитование в современной России

Региональные ипотечные операторы приступили к активному использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья после принятия в начале 2000 года Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В Послании Федеральному собранию Президент РФ отметил, что по состоянию на 2002 год 40 тыс. семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 тыс. составили ипотечные кредиты, 10 тыс. – ипотечные займы, а 25 тыс. – договоры купли-продажи с рассрочкой платежа.

К концу 2003 года общее количество квартир, приобретенных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось до 67 тыс. В 2004 году было выдано 46 тыс. ипотечных кредитов, а за три квартала 2005 года еще 43 тыс. Общее число квартир, приобретенных с использованием ипотечных схем, превысило 150 тыс. Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. В эти же годы стало активно развиваться и кооперативное движение, которое вовлекло около 100 тыс. членов, из которых 47 тыс. стали обладателями квартир (приведено в табл. 2).

Таблица 2

Показатель

Количество

%

Всего построено квартир с 2000 по 2004 год (Госкомстат)

- по договорам купли продажи                         

- по договорам долевого участия                      

- по накопительным схемам ЖСК                        

2 055 000

350 000

1 540 000

47 000

 

75

17

2

Предоставлено квартир в регионах по ипотеке за 2002г.

- ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)              

- ипотечные займы                                    

- продажа в рассрочку (ипотека в силу закона)        

40 000

5000

10 000

25 000

1,95

Выдано ипотечных кредитов и займов за 2003г.                  

27 000

1,3

Выдано ипотечных кредитов и займов за 2004г.                  

46 000

2,2

Выдано ипотечных кредитов за 3 квартала 2005г.                

43 000

2,1

Всего выдано ипотечных кредитов             

- рефинансировано через АИЖК                

- в том числе кредитов на новые квартиры (7%)

156 000

27 100

1900

7,6

1,3

0,09


На конец IV квартала 2005 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано более 27 100 ипотечных кредитов (1,3% от общего числа построенных за пять лет квартир) на сумму более 12,074 млрд. руб. Из этого количества 93% составили ипотечные кредиты, выданные на приобретение квартир вторичного рынка, и только 7%–первичного рынка. Таким образом, только 1900 квартир (0,09% от общего числа новых квартир) было приобретено с использованием системы рефинансирования.

Дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования связано со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время, когда ставка рефинансирования составляет 14%, ипотечные кредиты доступны примерно 7% населения. Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, является нелинейной. При снижении ставки до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 7, а 50% населения. При снижении ставки в два раза количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах, увеличивается в 10 раз.

По данным ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в России в 2004 году увеличился почти в три раза. На 1 января 2005 года объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, составил 18,5 млрд. руб.

Рис. 8 Перспектива роста объема ипотечного кредитования


Растет и число участников рынка: по информации Банка России, за 2006 год количество кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, увеличилось с 144 до 218. Правда, главным игроком на рынке по-прежнему является Сбербанк, на долю которого приходится около половины всех выдаваемых кредитов, а также «ДельтаКредит», Райффайзенбанк и Внешторгбанк.

Расширение круга участников способствует обострению конкурентной борьбы, от которой выигрывает потребитель. В целом по рынку процентные ставки по кредитам снизились. Стандартный ипотечный кредит сейчас предоставляется под 11-13% годовых в долларах либо под 14-17% в рублях сроком на 10-15 лет. А ведь еще два года назад средняя ставка ипотечного кредита в России составляла около 15% годовых в долларах и 18-20% в рублях.


1.3 Система ипотечного кредитования в Европе и США

 

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

·              залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

·              эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

·              предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

·              эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

·              предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

·              размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

·              участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.