Ставка по доступному кредиту
|
17,00%
|
#"#">#"1.files/image011.gif">,
где Т’_ -
последний год, когда сальдо было отрицательным, С – сальдо, 12 – месяцев.
Чистая
текущая стоимость:
,
где I0 – инвестиционные вложения, Фk – результат инвестиционной
деятельности, i – ставка дисконта
NPV > 0 проект принимается
Индекс
рентабельности:
> 1 проект
принимается
Внутренняя
норма доходности:
Так как
внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42 %
Стоимость
источника финансирования 11 % - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника
финансирования, поэтому схема финансирования принимается.
11. Учет
рисков и неопределенности
Для
определения рисков будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум
три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом
для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие
неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске
данного проекта.
Для
определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.
Расчет
ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта
(таблицы 11.1, 11.2, 11.3).
Таблица 11.1 - Расчет надбавки за низкую
ликвидность
Ставка по доступному кредиту
|
13,00%
|
Прогнозируемый Темп роста цен
|
0,60%
|
Рыночный срок экспозиции, месяцы
|
6
|
Надбавка
|
6,48%
|
Таблица 11.2 - Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка
|
7,75%
|
Надбавка за риск владения
|
0,50%
|
Надбавка за низкую ликвидность
|
6,48%
|
Ставка дисконта без управления
|
14,73%
|
Рыночная скидка от потери дохода
|
10,00%
|
Надбавка за управление
|
1,64%
|
Таблица 11.3 – Ставка дисконтирования
Показатель
|
Значение
|
Безрисковая ставка
|
7,75%
|
Поправка за низкую ликвидность
|
6,48%
|
Страховая премия
|
0,50%
|
Поправка на управление
|
1,64%
|
Ставка дисконтирования
|
16,37%
|
Расчет
ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта
(таблицы 11.4, 11.5, 11.6).
Таблица 11.4 - Расчет надбавки за низкую
ликвидность
Ставка по доступному кредиту
|
20,00%
|
Прогнозируемый Темп роста цен
|
5%
|
Рыночный срок экспозиции, месяцы
|
6
|
Надбавка
|
9,38%
|
Таблица 11.5 - Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка
|
7,75%
|
Надбавка за риск владения
|
0,50%
|
Надбавка за низкую ликвидность
|
9,38%
|
Ставка дисконта без управления
|
17,63%
|
Рыночная скидка от потери дохода
|
20,00%
|
Надбавка за управление
|
4,4%
|
Таблица 11.6 – Ставка дисконтирования
Показатель
|
Значение
|
Безрисковая ставка
|
7,75%
|
Поправка за низкую ликвидность
|
9,38%
|
Страховая премия
|
0,50%
|
Поправка на управление
|
4,4%
|
Ставка дисконтирования
|
22,03%
|
Для
наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 11.7.
Таблица 11.7
– Данные по сценариям
Сценарий
|
Значение, р.
|
NPVопт (i = 16,37 %)
|
11913828,65
|
NPVнор (i = 18,6 %)
|
434845,82
|
NPVпес (i = 22,03 %)
|
-13220993,25
|
Ожидаемая
величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет
рассчитываться по формуле
,
где λ
– специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего
субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.
NPVож = 0,3 * 11913828,65+ (1 –
0,3) * (-13220993,25)= -5680546,68 р.
Для
сравнения проектов по рискам используют показатель – размах вариации. Чем
больше размах вариации, тем более рискованным является проект.
RNPV = NPVmax - NPVmin
RNPV = 11913828,65-(-13220993,25)=
25134821,90
Вывод: проект
является рискованным.
12. SWOT-анализ
SWOT-анализ
– это оперативный диагностический анализ складского комплекса и его среды.
Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со
стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых
проекту её внешней средой.
Это
неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого
заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой
стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что
необходимо для успешной реализации проекта.
Приведем
данные анализа в виде следующей таблицы:
Сильные стороны
|
Слабые стороны
|
1.
Хорошая транспортная доступность
местоположения проекта и развитая инфраструктура
2.
На территории есть ж/д ветка
3.
Высокая инвестиционная
привлекательность проекта
|
1.
Наличие большого числа конкурентов
2.
Задержка получения разрешения на
строительство
3.
Дополнительные расходы по проведению
тендеров
4.
Дефекты в оборудовании
5.
Наличие подобных складских комплексов
в районе строительства
|
Возможности
|
Угрозы
|
1.
Расширение вариантов использования
площадей для привлечения дополнительных групп клиентов или чтобы выйти на
новые сегменты рынка
2.
Заключение договоров с поставщиками
более дешевых материалов и техники
3.
Привлечение новых инвесторов
|
1.
Негативные последствия финансового
кризиса
2.
Риск нерентабельности проекта
3.
Риск прекращения финансирования
проекта
4.
Увеличение цен на строительные
материалы и технику
5.
Снижение репутации застройщика
6.
Появление новых конкурентов
7.
Задержка сроков проведения экспертиз
8.
Задержка в разработке ПСД
9.
Смещение графика строительства
10.
Увеличение стоимости СМР в результате
сдвигов в сроках
11.
Задержка сроков введения в
эксплуатацию
|
13. Риски и методы их управления
Большая часть инвестиционных проектов – это строительные проекты,
для которых характерны как общие инвестиционные риски, так и специфические.
Среди всех рисков, присущих инвестиционно-строительным проектам, можно выделить
основные: высокое предложение первичной недвижимости в данном районе,
наличие большого числа конкурентов, негативные последствия финансового кризиса,
риск нерентабельности проекта, риск прекращения финансирования проекта,
увеличение цен на строительные материалы и технику, снижение репутации
застройщика
Соответственно задачами анализа рисков является получение
достоверных критериев эффективности инвестпроекта и повышение обоснованности
инвестиционного решения.
Прединвестиционная стадия
|
Инвестиционная (строительная) стадия
|
Стадия эксплуатации
|
Исследования
|
Подготовка к строительству <1>
|
Организация закупок <2>
|
Строительно-монтажные работы (СМР)
|
Завершение
|
Задержка сроков проведения экспертиз
|
Задержка в разработке ПСД
|
Дополнительные расходы по проведению тендеров
|
Смещение графика строительства
|
|
Задержка сроков введения в эксплуатацию
|
Высокое предложение складской недвижимости в данном районе
|
Несвоевременный отвод земельного участка
|
|
Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках
|
Дефекты в оборудовании
|
Риск нерентабельности проекта
|
|
Задержка получения разрешения на строительство
|
|
Несвоевременная поставка материалов
|
|
|
|
|
|
Несвоевременная поставка оборудования
|
|
|
наличие большого числа конкурентов
|
негативные последствия финансового кризиса
|
риск прекращения финансирования проекта
|
снижение репутации застройщика
|
<1> Этап включает
разработку проектно-сметной документации (ПСД) и планирование работ.
<2> Этап включает
проведение тендеров и заключение контрактов на поставки.
В настоящее
время банки и другие кредитные организации все чаще выдвигают требования
страхования строительных рисков, чтобы как можно лучше защитить предоставляемые
ими финансовые средства.
Страхование
может осуществлять любая сторона инвестиционно-строительного процесса, тем не
менее, это наиболее актуальный вопрос для подрядной строительной организации.
Поскольку договором подряда, как правило, определена обязанность подрядчика
застраховать различные риски.
1.
страхование строительно-монтажных работ;
2.
страхование послепусковых гарантийных обязательств;
3.
страхование строительной техники;
4.
страхование оборудования строительной площадки;
5.
страхование объектов, находящихся на строительной площадке или в
непосредственной близости от нее, за исключением оборудования строительной
площадки;
6.
страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении
строительно-монтажных работ;
7.
страхование профессиональной ответственности строителей и архитекторов.
14. Выводы по проекту
Сметная
стоимость складского помещения площадью 710 кв.м. составила 6923974,5 р.
После
добавления благоустройства и расчета процентов за кредит, расходы на реализацию
проекта в целом составили 21 432 104,3 р.
Таблица
12.1 – Стоимость 1 кв.м. складского помещения
Сметная стоимость, р.
|
9752,08
|
Проектная стоимость, р.
|
17756,51
|
Рыночная стоимость, р.
|
20235,58
|
Складские
помещения реализовывались по рыночной стоимости.
Размещено на
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|
|