При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.
Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.
Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.
3.2 Структура риэлтерской фирмы
Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.
Технология осуществления риэлтерской деятельности
Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:
I. Получение заявки:
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулирование ограничительных условий.
II. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:
а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;
б) составление плана выполнения работ по договору.
III. Сбор и анализ данных об объекте:
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
IV. Юридическое сопровождение сделки:
а)формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;
б) определение рисков, сопутствующих сделке;
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.
V. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтера:
а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.
Основные направления деятельности риэлтеров:
а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.
б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
§ выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
§ анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;
§ разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.
г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)
д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.
з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.
и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.
л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров поручения;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектом недвижимости.
В приложениях А, Б, В и Г примеры риэлтерских договоров: Договор об оказании услуг по рекламе и продаже, Агентский договор по рекламе на отчуждение, Агентский договор с приобретением жилой недвижимости, Риэлтерская карточка на недвижимость. Это те документы, с которыми в основном приходится иметь дело риэлтерам.
Раздел 4 Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака
4.1 Методы обработки данных
Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена группы объектов, время экспозиции и др., называют случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая статистика.
Случайная величина (СВ) - это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов.
Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недвижимости изменяется в Зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.
Генеральная совокупность значений СВ - это совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный момент времени, или все цены сделок в городе за определенный период времени.
Генеральная совокупность может разделяться на группы (подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному фактору). Например, жилой фонд и сделки - по районам (зонам) города, типам домов, числу комнат. Доля подсовокупностей каждого типа характеризует структуру генеральной совокупности.
Структура генеральной совокупности - это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность может также разделиться на выборки.
Выборка - это несколько Значений СВ, выбранных из генеральной совокупности по случайному признаку.
Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.
Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.
Репрезентативность (представительность) выборки - это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
