Собственники жилого фонда, непосредственно управ­ляющие своими домами, заинтересованы в поддержании всего комплекса недвижимости, включая объекты жилого и нежилого фонда и земельный участок. Однако вопрос о передаче прав на нежилые помещения в зданиях редко решается в пользу товариществ, даже, когда это касается помещений, законом «О товариществах собственников жилья» отнесенных к общему имуществу домовладельцев, как-то подвалов и чердаков.

Большинство товариществ испытывает трудности с оформлением прав собственности их членов на земельные участки, входящие в состав кондоминиума. Вышедшее в сентябре 1997 года Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения об определении границ и разме­ров участков в городах и иных поселениях, передаваемых в собственность домовладельцев", оставило место для со­мнений, передавать ли землю в собственность домовла­дельцам или только в аренду созданным товариществам. В ряде городов земельные участки оформляются в аренду или пользование товариществам собственников жилья. Интересы же товариществ такое решение не удовлетворяет, поскольку договоры аренды и безвозмездного пользо­вания обычно не дают им возможности зарабатывать на экономическом использовании земельных участков. Кроме того, не хватает нормативной базы на уровне субъектов Федерации, которая позволяла бы на единых условиях оп­ределить размеры и границы участков, передаваемых ТСЖ. Соответствующие методические рекомендации, изданные Госстроем России в 1998 году, на уровне субъектов феде­рации внедряются очень медленно.

6. Серьезной проблемой, требующей разрешения, явля­ется недостаток профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).

Рынок профессионалов в области управления и обслу­живания жилья, которые готовы предложить свои услуги товариществам, еще узок. До настоящего момента единст­венными доступными для населении управляющими ком­паниями можно назвать службы заказчика. В то же время качество услуг, предоставляемых ими, не всегда удовлетво­ряет жильцов.

Для того чтобы каждое товарищество собственников имело реальный выбор, управлять ли домом самостоятель­но или передать эти функции профессионалам, а также могло выбрать, с кем ему заключать договор на управление и обслуживание домов, на местах необходимо активизиро­вать работу по формированию конкурентной среды в сфе­ре управления и эксплуатации жилья. Следует налаживать подготовку специалистов, которые будут знать технологию эксплуатации здания, смогут составить технический и фи­нансовый планы организации работ, обеспечат контроль и их выполнением. Имеющийся пример г. Великого Новго­рода, Новочеркасска и др. подтверждает, что организован­ный на постоянной основе учебный процесс подготовки управляющих домами непосредственно влияет на рост числа кондоминиумов в городе.

Причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России, можно назвать также про­тиводействие бюрократических структур; малочисленность положительных примеров; низкую активность на вторич­ном рынке жилья.

Таким образом, оценивая, пусть небольшой, но уже на­копленный в России опыт создания и функционирования товариществ собственников жилья можно с определенно­стью утверждать, что успех деятельности каждого вновь образованного товарищества, в основном зависит от самих собственников жилья и местных администраций, пони­мающих важность и перспективность образования това­риществ, оказывающих организационную и финансовую поддержку, создавая необходимые стартовые условия для развития нового для России движения — самоуправления жильем.

Опыт показывает, что для решения названных проблем и для стимулирования развития товариществ собственни­ков жилья требуется проведение соответствующими орга­низациями мероприятий на уровне органов власти субъек­тов федерации и местного самоуправления. Прежде всего, необходимо обеспечить предоставление товариществам равных условий финансовой поддержки с муниципальным жилищным фондом. Нельзя допускать дискриминации то­вариществ в отношении предоставления им бюджетного финансирования.

Важнейшей мерой является обеспечение доступности регистрационных процедур, путем их упрощения и, по возможности, удешевления. Значительную помощь това­риществам могут оказать местные власти в форме предос­тавления льгот по оплате регистрационных взносов и по­шлин.

Информирование населения о положительном опыте товариществ собственников жилья — одна из серьезней­ших задач местных администраций. Необходимо наладить широкую информационную кампанию через все средства массовой информации города, с освещением деятельности организаций, оказывающих помощь инициативным груп­пам и правлениям товариществ, а также предоставления возможности гражданам получать консультации в органах местного самоуправления.

Кроме того, необходимо вести активную разъяснительную работу среди собственников квартир, особенно в до­мах с высоким процентом приватизации. Требует непо­средственного объяснения домовладельцам их права и обя­занности по управлению кондоминиумами,

Должно быть налажено постоянное широкое оповеще­ние населения обо всех положительных примерах деятель­ности товариществ собственников жилья и преимуществах самоуправления. Обмен опытом с представителями адми­нистраций в других регионах, а также с представителями ассоциаций и иных объединений ТСЖ также будет спо­собствовать решению этой задачи.

Важнейшим шагом на пути развития самоуправления должно стать поощрение органами власти, в сотрудничест­ве с общественными жилищными организациями, появле­ния и развития образовательных курсов и программ по те­матике управления жилищным фондом.

Необходимо продолжать формирование в регионах кон­курентной среды в сфере управления и эксплуатации жи­лья. Практика показывает, что в тех регионах России, где существует конкуренция в этой отрасли, товариществ собственников жилья действуют более успешно. В то же время спрос на эти услуги, создаваемый товариществами, активно влияет на формирование данной части рынка.

Тем не менее, хотелось бы подчеркнуть, что проблема создания кондоминиумов в России, развития деятельности товариществ собственников жилья является исключительно важной для формирования института реальных собственников жилищного фонда, эффективного управления недвижимостью, снижения бюджетных затрат по строительству, содержанию и эксплуатации жилья. Но проблем создания ТСЖ нельзя рассматривать как существенную альтернативу сегодняшней системе управления жильем в России, Необходимы другие инструменты формирования активного собственника жилья.

Кроме того, как показывает практика, применение механизмов и положений законодательства о кондоминиумах и ТСЖ целесообразно и эффективно в различных сферах деятельности, помимо жилищно-коммунального хозяйства в:

- строительстве, финансируемом за счет долевого инве­стирования нескольких инвесторов - будущих собствен­ников с соответствующей долей, имущества;

- санации градообразующих предприятий (промышлен­ные кондоминиумы);

- управлении недвижимостью и других.

В то же время, как отмечалось выше, реформирование жилищной сферы не может быть обеспечено без поддерж­ки государства и местной власти. Поэтому к основным ус­ловиям, способствующим развитию товариществ собствен­ников жилья на местах, следует отнести:

- включение в программы экономического развития, разрабатываемые администрациями городов и субъектов Российской Федерации, вопросов, направленных на под­держку товариществ собственников жилья;

- разработку и внедрение процедур, облегчающих реги­страцию кондоминиумов и товариществ собственников жилья, в том числе в новом строительстве;

- разработку пакета примерных учредительных докумен­тов по ТСЖ:

- передачу товариществам собственников жилья уста­новленных дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги;

- компенсации товариществам предоставляемых льгот и перечисление субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- передачу товариществам прав на нежилые (неисполь­зуемые) помещения в здании или перечисление товарище­ствам части арендной платы за помещения в доме, при­надлежащие муниципалитету:

- передачу членам товариществ прав на земельные уча­стки под домом и придомовую территорию;

- установление налоговых льгот для товариществ собственников жилья;

- формирование системы договорных отношений в ЖКХ;

- содействие в обучении управляющих кондоминиума­ми и в создании объединений собственников жилья.

Особенно актуальным это становится в условиях, когда существующие жилищные организации не могут реализо­вать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Это ведь не только переход на безубыточное функционирование за счет полной опла­ты населением стоимости жилищных услуг. В первую оче­редь нужно решить задачи по перспективному развитию жилищного фонда с учетом изучения спроса на жилищные услуги в зависимости от демографической ситуации в ре­гионе, динамики доходов различных групп населения, тех­нического состояния строений, экономической целесооб­разности их модернизации и многого другого.

Заключение.

Изучение нормативно – законодательной базы показало, что товарищества собственников жилья  в РФ и РБ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом РФ №72 «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, в котором дается понятие товарищества и кондоминиума, отношений собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципов и порядка регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество, а также примерный устав товарищества. Кроме того, рассматриваемые вопросы регулируются также законом РФ от 24.12.92 № 4218 -1 «Об основах жилищной политики», Гражданским кодексом РФ, а также рядом постановлений и распоряжений на местном уровне. Наряду с указанными нормативными актами в Республике Башкортостан, было принято постановление Кабинет Министров Республики Башкортостан «О мерах по созданию и активизации деятельности товариществ собственников жилья» от 31.08.99 г. № 274, а также ряд постановлений администраций городов и районов о поддержке создания товарищества собственников жилья.   

Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.

Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14