Главная Французский Финансы деньги кредит Финансовый менеджмент финансовая математика Финансовое право Философия Маркетинг реклама и торговля Кулинария и продукты питания Краеведение и этнография Коммуникации связь цифровые приборы и радиоэлектроника История и исторические личности Иностранные языки и языкознание Охрана окружающей среды экология Общениеэтика семья брак Нотариат Не Российское законодательство Биология и химия Этика эстетика Основы права Неопределено Немецкий Мировая экономика МЭО Цифровые устройства Хозяйственное право Самоучитель по GPRS Карта сайта	Рефераты. Оценка недвижимости	10	6,81
Отделочные работы	7	43,30	8	3,46
Инженерное оборудование	15	92,80	9	8,35
Прочие работы	8	49,49	6	2,97
ИТОГО:	100	618,64	-	52,15

Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.

И = Иф + Ифн + Ив

 

И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг

 

Сзп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг

 

Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.  

Применение доходного метода определения стоимости нежилого

помещения

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, долж­на соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости не­движимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определя­ющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости.

Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле:

                                                (10)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге;

NOIнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге:

TCRнп - общая норма (коэффициент) капитализации.

Для определения NOIнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (FCFнп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCFнп по формуле:

                                           (11)

где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2;

t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход.

Эффективный валовой доход (ECFнп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECFнп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

                                      (12)

где L1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге;

L2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге.

В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп.

Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов.  Данный показатель определяется по формуле:

                                       (13)   

где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге.

Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают:

-       расходы по управлению - 12% от ECFнп;

-       расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК);

-       расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства;

-       расходы по земельному налогу в год:

    а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2

    б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2.

Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс).

Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6.

Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым,  по следующей формуле:

                                               (14)

где NOIi – годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге;

Pi - цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге

Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7.

Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)

Показатели

Ед. изм.

Количе­ство

1

2

3

Очищенная арендная ставка в месяц за м2 (r)

тенге/м2

27

Площадь оцениваемого помещения (Sнп)

м2

20

Потенциальный валовой доход за год (FCFнп)

тыс.тенге

6,48

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов и недосбора арендной платы

тыс. тенге

0,26

 

Эффективный валовой доход за год (EFCнп)

тыс. тенге

6,22

Общие расходы арендодателя (E),

в том числе:

тыс. тенге

1,63

Расходы по управлению

тыс. тенге

0,75

Расходы по налогу на имущество

тыс. тенге

0,78

Расходы по страхованию имущества

тыс. тенге

0,08

Расходы по земельному налогу

тыс. тенге

0,02

Чистый операционный доход (NOIнп)

тыс. тенге

4,59

Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением

Аналоги

Чистый операционный доход аналога (NOIi), тыс. тенге

Цена продажи аналога (Pi),        тыс. тенге

Коэффициент капитализации аналога (CRi), %

А1

22,15

250

8,86

А2

24,02

225

10,68

…

…

…

…

Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.

Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом.

В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5