Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только
предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в
качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу,
состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги,
обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной
программы подобным эмитентом будет выступать МИА. К институциональным
инвесторам относят: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были
реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в
перечне задач, решаемых по плану мероприятий, подлежащих реализации по
Московской ипотечной программе. Они сформулированы следующим образом:
• стимулирование развития
ипотечного страхования;
• проведение переговоров со страховыми компаниями об участии
последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ
страхования жизни и трудоспособности заемщиков; правомерного установления права
собственности (титула); заложенного имущества; гражданской ответственности
оценочных агентств.
В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить “страхование
правомерного установления права собственности (титула)”, так как по
процитированной формулировке довольно трудно установить, что в действительности
подразумевается под такого рода страхованием. Авторы Московской ипотечной
программы уделили большое внимание данному виду страхования, что обусловлено
положением ст.42 “Последствия виндикации заложенного имущества” ФЗ “Об
ипотеке”: “В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается
у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании,
что в действительности собственником этого имущества является другое лицо
(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель
после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать
досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой”.
В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал,
несмотря на то, что условия страхования риска утраты права собственности
впервые были разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали
только в 1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и
необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права добросовестного
приобретателя недвижимого имущества практически не защищены от такого рода
рисков.
Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США) защита собственника
от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или
каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но
неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от
других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий,
случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в
будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на
страховщика.
Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Хв., в
настоящее время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов
недвижимости в данной стране, поскольку такое широкое распространение рассматриваемого
страхования взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра,
вследствие чего государство не берет на себя ответственность за “чистоту
титула” при государственной регистрации сделок с недвижимостью. Такая система
“регистрация актов”, или “публичных записей”, когда документы, предъявляемые в
органы государственной регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь,
что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт
передачи юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При
возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику
внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют
специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в том
числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на
недвижимость.
В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и
страхования титула, безусловно, не является обременительным для государства, но
одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей недвижимости
в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом для общества
такой вариант гарантии прав на недвижимость является дорогостоящим, так как нет
единой информационной базы в масштабе всего государства, а накопленные и
систематизированные сведения, имеющиеся у страховых компаний, являются
локальными (к тому же могут дублировать друг друга) и закрытыми для третьих
лиц.
Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную
основу в виде гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому
вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,
принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем: