В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало 1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в ветхих и аварийных строениях
Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по 1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.
Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита составляют 60% [95, с.18].
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах) [114, с.10].
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].
В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.
Третья национальная жилищная программа получила название “Жилище” и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
• выросли цены на строительную продукцию;
• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;
• снизились темпы предоставления жилья гражданам;
• упала платежеспособность населения;
• сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около 19%. В основу программы “Жилище” была положена переориентация в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г. [33, с.8].
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к 1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1, индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там же].
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы “Жилище”, не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были изменены:
• структура жилищного фонда по формам собственности; •
• структура жилищного строительства по источникам финансирования, а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.
Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.5.
Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка: проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).
Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы), так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели ипотеки.
Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том, что ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.
В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой, т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.
Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит, что принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и соответствующее бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником закреплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).
В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами, товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.
В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания), случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).
Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер (собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25
