б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения
договора и возмещения убытков.

Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности, установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).

При этом суд должен прежде всего принять во внимание буквальное содержание содержащихся в договоре слов и выражений, что устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если же это правило не помогло определить содержание договора, суд обязан выяснить действительную общую волю сторон с учетом целей договора. В этих условиях должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая переписку и переговоры, которые предшествовали договору, а также практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. [5;47]

При установлении действительной общей воли сторон договора она должна определяться на момент именно его заключения, а не толкования судом. Кроме того суд может толковать письменные договоры, заключенные не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной или иной связи (п.2. ст.434 ГК).

Правила ст. 431 ГК могут использоваться судом для выяснения самого факта заключения договора, его вида, цели, содержания конкретных условий, правильного понимания употребленных в нем слов, выражений, понятий, терминов, установления соответствия волеизъявления сторон их подлинной общей воле и других вопросов, которые согласовывались при заключении договора.

2.4.         Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное пользование и владение или должно во вре­менное пользование.

По договору аренды, происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Аренда — консенсуальный, возмездный, срочный договор.

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. Том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.  Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды — незаключенным. [38;217]

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее одного года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации. В ряде случаев такой регист­рации не требуется, например для аренды транспортных средств — воз­душных и морских судов, а также судов внутреннего плавания (ст. 663, 643ГК).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа­те использования арендованного имущества, являются его собствен­ностью.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах тре­тьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, пра­во оперативного управления) на арендованное имущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут перехо­дить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умер­шего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендо­ванного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если он в дого­воре не определен, договор аренды считается заключенным на неопре­деленный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу — за один месяц, а по недвижимости — за три месяца). Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (на­пример для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут устанавливаться законом.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмеще­ния указанных убытков. [20;36]

Если договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

а)       использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, договоpa только после направления арендатору письменного предупрежде­ния о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

а)       непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б)      выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

в)       нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по про­ведению капитального ремонта;

г)       непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному доку­менту о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполне­ния обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответству­ющие последствия. Возврат арендованного имущества также осуще­ствляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арен­дованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. [47;60]

2.5. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме
арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если
плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятель­ствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате ис­пользования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и дру­гие минимальные сроки пересмотра ее размера.[50;3]

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существен но ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответ­ствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

-      надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;

-      готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

-      письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8