Техника остатка для земли аналогична
сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели, зданиям и
сооружениям, возведенным на земле за счет
привлечения капитала, рабочей силы и предпринимательских усилий, отдается приоритет при распределении
дохода. Оставшийся же доход приписывается
земле; он может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли.
Метод прямолинейного возмещения капитала неизбежно предполагает,
что доход, приписываемый зданию, со временем
постепенно снижается. Если бы прогнозировалось получение равновеликих
доходов от здания в течение 50 лет, следовало
бы применить аннуитетный метод возврата инвестиций. В этом случае оценочная стоимость земли техникой остатка
составила бы 90102 долл.,
144
исходя
из ежедневного дохода от земли в размере 10812 долл., как показано в табл. 3.5.
Таблица 3.5
Техника
остатка для земли: расчет возврата инвестиций в здания по аннуитетному методу
Показатель
Численное
значение,
долл.
Чистый операционный
доход
65000
Доход, относимый к
зданиям и сооружениям (450000 долл. а
0,120417*)
-54188
Остаточный
доход от земли
10812
Стоимость
земли (10812 долл. + 0,12)
90102
Общая стоимость объекта оценивается в 540102 долл. (45000t) долл. для зданий долл. для земли = 540102
долл.)
+ 90102
* С учетом затрат на строительство в 450000
долл. полезной жизни зданий в 50 лет и равномерных
доходов в основу расчета ежегодного дохода положен фактор взноса на
амортизацию единицы при соответствующей ставке процента.
Применяемый метод капитализации должен
соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Если подобного соответствия
между допущениями о потоке доходов и ставками капитализации
не будет достигнуто, то полученные в результате расчетов
величины текущей стоимости будут неверны.
Динамика доходов от здания и земли,
соответствующая каждому из двух различных допущений
возмещения капитала, показана на рис. 3.1. Следует обратить
внимание на то, что допущение о возмещении капитала очень сильно влияет на
остаточный доход и величину стоимости.
а Доход
145
Техника остатка для земли с успехом
применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью
оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда
здания уже построены, они становятся с землей одним целым и впоследствии редко удается их разделить.
Техника остатка для земли может быть также применена при
определении варианта наилучшего и наиболее
эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и
сооружения, чистый операционный доход по различным
вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный
результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким
образом, определяется прогнозируемый
доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее
наилучшим и наиболее эффективным
использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений (см. Приложение).
Расчеты по технике остатка для зданий ведутся
в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для
земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой
степенью точности, из чистого операционного дохода может быть вычтен доход,
приписываемый земле. Полученный остаток — это доход,
приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован
для оценки стоимости последних. Затем капитализированная
146
стоимость зданий и сооружений может быть прибавлена к стоимости земли
для получения общей оценочной стоимости объекта.